Квартиру продают по доверенности что необходимо знать. Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества. Эксперты рассказывают о случаях из практики: продавец лежит в психдиспансере, на сделку приходят двойники, доверенное лицо присваивает

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному , можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества . Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город). В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой. В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

• сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
• осуществление продажи квартиры;
• подписание договора купли-продажи;
• получение денежных средств за продажу имущества;
• сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия , то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно .

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу :

• сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
• текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
• круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

• доверенность;
• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить . Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца . Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

• доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
• недееспособность лица выдавшего доверенность;
• отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной . В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру. Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Вопрос

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Мы уже рассказывали о покупке жилья, реализуемого по доверенности, и о рисках, которые таят в себе подобные сделки. Если нет никакого желания получить повестку в суд и тратить время, нервы и деньги на судебные тяжбы, то от таких сделок лучше отказываться, даже если они кажутся вполне безобидными, а цена более чем привлекательная. Но если покупатель все-таки готов рискнуть, ему нужно соблюдать меры предосторожности.

Для начала «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru » предлагает ознакомиться с нашей предыдущей статьей на эту тему: «Покупка квартиры по доверенности: типичные риски и мошенничества ». А с теми, кто уже в курсе дела, переходим к следующему аспекту - мерам безопасности при сделках с доверенностью.

Как обезопасить себя при покупке квартиры , продаваемой по доверенности, рассказываетЕлена Жданова, адвокат в сфере недвижимости, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» .

Правила безопасности: встреча с собственником, проверка нотариуса
Чтобы оградить себя от мошеннических схем в сделках с доверенностями, прежде всего, надо пообщаться с собственником недвижимости . Без этого не стоит покупать жилье даже в тех случаях, когда он, со слов доверенного лица, очень болен, лучше подождать, когда доверителю станет получше, и встретиться с ним. Можно съездить к нему домой или в больницу. А если собственник живет за границей, лучше попросить доверенное лицо или риелторскую компанию, которая занимается продажей жилья , чтобы владелец приехал (это невозможно лишь в редких случаях). На такой встрече надо настаивать, даже если риелторы будут говорить о том, что продавцу срочно нужны деньги, или о том, что данная сделка - часть альтернативной цепочки и из-за ожидания собственника все рассыплется. Лишь увидев продавца лично, можно понять, насколько он адекватен и хочет ли на самом деле продать недвижимость, а также - почему доверил продажу третьему лицу. Естественно, покупать жилье стоит только тогда, когда полученная информация не вызывает вопросов.

Если нет никакого подвоха, то риелторская компания и доверенное лицо с пониманием относятся к пожеланию покупателя, собственник жилья соглашается на встречу, и все участники альтернативы готовы ждать: для тех, кто действительно хочет выйти на сделку, в этом нет ничего страшного, ведь очередь из покупателей и продавцов, как правило, не стоит. А вот если встретиться с владельцем не дают, да еще и сделку торопят - это повод задуматься о ее чистоте, в таком случае риск дальнейших проблем очень велик.

Также нужно обязательно проверить нотариуса , заверявшего доверенность. Посмотреть, есть ли такой нотариус на самом деле, не исключен ли он из списка нотариусов. Такую информацию получить несложно - она есть в открытом доступе в нотариальной палате. А вот проверить саму доверенность: при каких обстоятельствах она выдавалась, какие документы при этом предъявлялись, увы, практически невозможно. Обратиться к нотариусу с подобным запросом, конечно, можно, но по закону о нотариате он не имеет права разглашать какую-либо информацию о своих нотариальных делах без решения суда. Поэтому надо заранее готовиться к возможному суду, чтобы получить статус добросовестного приобретателя и остаться в приобретенной недвижимости.

Например, у доверенного лица или собственника надо запросить справки о том, что владелец квартиры не состоит на наркологическом или психоневрологическом учете . Такие документы могут сыграть на руку покупателю в суде, он будет считаться добросовестным, потому что пытался себя обезопасить. Правда, стоит отметить, что и эти справки могут быть поддельными. Чтобы не обмануться, надо знать, что такие документы (во всяком случае москвичам) выдаются по месту регистрации, т.е. если человек зарегистрирован в одном районе, в другом справки ему не дадут. Таким образом, когда собственник продаваемого жилья из одного района, а справка из другого, это должно настораживать. Кроме того, на справках стоит печать и подпись врача, по этим данным можно и нужно проверить их подлинность, например, узнать в поликлинике, есть ли такой врач, пообщаться с ним и т.п. Такую информацию медицинские учреждения, конечно, сообщать не обязаны, но адвокатам и юристам, как правило, сообщают.

Необходимо проверить и доверенное лицо, посмотреть его паспорт . Он не должен быть поддельным (явную подделку можно распознать), но должен быть российским - так есть хоть какая-то уверенность, что он не гастарбайтер и не сбежит так легко, как, например, обладатель украинского гражданства. Нелишней будет и прописка в том же городе или регионе, где находится продаваемая квартира (для Москвы соответственно лучше московская прописка).

Кроме того, для покупателя лучше, чтобы доверенность была не генеральной , и не «с правом получения денег», а без этого права, чтобы деньги все-таки получал сам собственник. И даже если доверенность полная, надо попытаться обезопасить себя, передав деньги не доверенному лицу, а продавцу. А если это невозможно, необходимо попросить доверенное лицо взять у собственника расписку , подтверждающую, что продавец получил такую-то сумму от такого-то покупателя, и датировать ее датой сделки. Расписку надо требовать даже тогда, когда собственник готов продать, но точная дата сделки еще не известна и он уже уезжает.

Конечно, в день подписания договора купли-продажи доверенное лицо не обязано передавать расписку покупателю, ведь он может и передумать, поэтому документ надо положить в ячейку вместе с деньгами, и когда сделка пройдет, покупатель сможет его забрать - так у него будет доказательство, что собственник квартиры получил причитающуюся ему сумму. Правда, расписку может написать и мошенник, особенно если покупатель не видел продавца и не знаком с его почерком. И тогда собственник квартиры сможет оспорить этот документ. И тем более просто оспорить напечатанную расписку, ведь эксперт не сможет установить ее подлинность. Поэтому на такой документ точно не стоит соглашаться, идеальный же вариант, когда собственник пишет расписку на глазах у покупателя.

Гораздо надежнее, если доверенность будет конкретной : разрешаю продать такую-то квартиру по цене не ниже такой-то суммы. Если же в доверенности написано, что доверитель разрешает продать квартиру за любую цену на любых условиях (а такое частенько бывает в генеральных доверенностях), это может стать поводом для спора между собственником и обладателем доверенности. Например, на словах собственник разрешал продать недвижимость за 5 млн руб., а доверенное лицо продало за 3 или 4 млн, в таком случае доверитель может обратиться в суд и оспорить сделку, а покупателю придется нервничать и в результате, возможно, лишиться приобретенного жилья. И, кстати, доверитель и доверенное лицо могут проделать такое специально, чтобы вернуть квартиру. Но далеко не факт, что покупатель при этом вернет все свои деньги.

Советы адвоката
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей - обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.

Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 - 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.

Не пронесло
Если покупатели относятся к сделке, в которой фигурирует доверенность, внимательно и осмотрительно, анализируют ситуацию, находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам, избежать проблем удается практически всегда, в противных же случаях, как правило, доходит до суда.

Наиболее тревожен первый год после покупки, так как срок исковой давности по сделкам с недвижимостью - один год, в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники, близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла, можно немного успокоиться, но совсем расслабляться не стоит, так как срок исковой давности определяется не с даты сделки, а с момента, когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продает отец, находящийся в психоневрологическом диспансере, а его сын - скажем, капитан дальнего плавания, приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год, чтобы отменить сделку, подтвердив документами неадекватность отца и дату своего возвращения.

Если дело все-таки дойдет до суда, нужно сразу же обращаться к адвокату и защищаться. Шансы сохранить квартиру, к счастью, есть. Если покупатель добросовестный: не знал и не мог знать об обмане, проверял чистоту сделки и всячески пытался себя обезопасить, то суд, с большой долей вероятности, оставит недвижимость за ним. Причем независимо от того, умышленно ли действовал продавец или стал жертвой обмана и, поддавшись на уговоры мошенников, захотел продать жилье и выдал доверенность, вполне отдавая отчет своим действиям.

Свои советы тем, кто решится приобретать жилье, реализуемое по доверенности, дают и специалисты рынка недвижимости:

Игорь Боачев , генеральный директор агентства недвижимости «АэНБИ »:
Если придерживаться основных правил: передавать деньги через ячейку, указывать в договоре полную стоимость недвижимости , брать расписку, проверять паспорта собственника и доверенного лица и обращаться только в надежные риелторские компании, то безопасность любой сделки можно гарантировать. Обычно у агентства, не очень хорошо зарекомендовавшего себя на рынке, вал продаж по доверенности. А если агентство славится своей репутацией, дорожит ею, состоит в Гильдии риелторов и имеет в штате юриста, то случаи обращения «сомнительных сделок» в такую компанию ничтожны.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости»:
В сделках с доверенностью покупателю нужно обязательно проверить подлинность ее выдачи у нотариуса или у самого собственника, причем убедившись, что перед ним действительно находится собственник. Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.

Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость »:
При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (кстати, просроченные доверенности - не редкость, особенно когда они выдавалась на короткий срок), также надо проверить, не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана. Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в намерениях собственника продать квартиру. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, стоит требовать личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т.д. Также важно обратить внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действие.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс »:
Покупателю необходимо убедиться в подлинности доверенности, встретившись с доверителем и нотариусом, который может сообщить, не была ли она отменена. Надо проверить полномочия доверенных лиц, указанные в доверенности, их паспортные данные, полномочия лица, выдавшего доверенность (действительно ли он собственник жилья). Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Олег Самойлов , генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость », председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов:
До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.

Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.

Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
Наиболее надежный способ обезопасить себя - удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.

Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости»:
Самое главное при проверке доверенности - найти доверителя. В 99% случаев с доверителем тем или иным способом можно связаться. Например, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, мы посещаем его или общаемся по телефону, по электронной почте, по факсу и просим подтвердить, что доверенность не отменялась. А если продавец находится за границей, это лучше сделать по факсу.

Александр Рюмин, коммерческий директор ООО «ПРЕМЬЕР ЭСТЕЙТ »:
Помимо встречи с собственником, сбора справок о дееспособности продавца и проверки доверенности у нотариуса, можно застраховать сделку с доверенностью в страховой компании.

Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость »:
Если в сделке используется доверенность, то она должна быть «свежей», то есть выданной не более одного месяца назад. Хотя по закону срок действия доверенности может составлять не более 3 лет, за столь продолжительное время обстоятельства выдачи документа могут сильно измениться, сделав бумагу недействительной.

И в любом случае нужно обязательно проверить доверенность по реестру у нотариуса: не была ли она отозвана. Обычно такая проверка осуществляется в день совершения сделки, а также после ее заключения, чтобы удостовериться, что документ не был отозван в процессе регистрации.

«Закон (ст. 182 Гражданского кодекса РФ) дает право гражданам не участвовать лично в той или иной сделке, а доверить право подписи своему представителю, – подтверждает юрист агентства недвижимости «Рескор» Людмила Саушкина. – То есть, обе стороны сделки – как продавец, так и покупатель – могут совершать операции через своих представителей. И уже в зависимости от наделенных полномочий, доверенное лицо может совершать те или иные действия, к примеру, с вашей квартирой.

Доверенность может быть выдана для совершения как одного определенного действия (например, на сбор необходимых для сделки документов), так и ряда действий.
При совершении сделки может случиться ситуация, когда даже доверенное лицо не может в этот день присутствовать, к примеру, на регистрации сделки. Тогда он может передоверить завершать сделку другому лицу. Это законом не запрещено. Но такие действия он может совершать, когда в доверенности есть приписка «с правом передоверия….».
Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Но лучше, надежнее и безопаснее себя будет чувствовать покупатель, когда такая доверенность будет также нотариально удостоверена».

Чтоб комар носа не подточил
Можно ли приобретать квартиру, которая продается по доверенности? «Ответить на этот вопрос однозначно нельзя, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Триумфальная арка» Максим Каталов. – С одной стороны, в силу различных обстоятельств (болезнь собственника, преклонный возраст, командировка и пр.) существует масса случаев, когда квартира может быть продана только по доверенности. С другой стороны, существует довольно много рисковых обстоятельств, сопутствующих такой сделке.
Вот основные моменты, на которые необходимо обратить особое внимание при покупке квартиры по доверенности. Прежде всего, следует обратить внимание на дату выдачи доверенности. Поскольку доверенность действует лишь в течение определенного времени (в течение указанного в ней срока, который не может превышать трех лет), то отсутствие в ней даты ее выдачи влечет за собой ничтожность доверенности. Но здесь для нас более важно другое. Желательно, чтобы временной промежуток между датой выдачи доверенности и датой заключения договора купли-продажи был как можно меньше, так как действие доверенности прекращается по самым разным обстоятельствам, а не только по срокам. Совершенная же сделка по доверенности, прекратившей свое действие, в большинстве случаев легко может быть оспорена.
Доверенность может быть прекращена, например, вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. Этот факт может быть неизвестен представителю, либо представитель намеренно скрыл факт отмены доверенности.
Другой пример – смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным либо безвестно отсутствующим и тому подобное. Об этом покупатель может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем, а может и вовсе стать жертвой мошенников. И в этом таится, на мой взгляд, главная опасность таких сделок.
Поэтому я считаю, что необходимо в день заключения договора купли-продажи проверить у нотариуса либо другого полномочного лица, удостоверявшего данную доверенность, не была ли она отменена. Это можно сделать по телефону либо непосредственно в нотариальной конторе. Однако, необходимо учитывать, что нотариус не обязан предоставлять такую информацию, и в ее получении может быть отказано. Также требуется каким-то образом убедиться в том, что доверитель «жив-здоров» и не передумал».

Если хозяин «за бугром»
Бывают случаи, когда хозяин продаваемой квартиры проживает за границей. Он дает некоему лицу доверенность на сбор документов и продажу квартиры, и тот совершает за него в России все действия. Вроде бы все нормально. Но, как считает директор отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-недвижимость» Михаил Раздольский, к зарубежным доверенностям должно быть особо внимательное отношение. Дело в том, что не со всеми странами у России есть дипломатические отношения, поэтому доверенность, выданная в такой стране, не будет иметь юридической силы.
На доверенности из-за границы в обязательном порядке должен стоять аппостиль. Что это такое? Если это слово перевести с языка юридического, то оно означает печать, которую ставят в Англии, Франции, США, Италии и других странах в наших уполномоченных загранучреждениях, в частности консульствах, обязательно на выданную доверенность. Если на доверенности нет аппостиля, то она в нашей стране будет недействительна. Естественно, что и сделка тоже. Так что будьте внимательны.
«Но если даже доверенность заверена в консульстве, то расслабляться не следует, – считает генеральный директор агентства недвижимости «Держава» Антон Голышев. – Дело в том, что за то время, пока доверенность летела к вам из-за океана, ситуация могла измениться. За это время с лицом, давшим доверенность, могло что-то случиться или он мог просто передумать и отозвать доверенность. Поэтому для страховки мы у доверенного лица просим телефон хозяина квартиры и перед самой сделкой связываемся с ним и просим подтвердить полномочия лица, который продает его квартиру».

Подводные камни доверенности
Кроме рисков, в сделках по доверенности есть «просто разные хитрости», не обратив внимание на которые, можно легко «подвесить» сделку на неопределенный срок. Для заключения договора купли-продажи квартиры необходима специальная доверенность, в которой указан полный адрес продаваемой квартиры, ряд других необходимых полномочий для оформления сделки (подписание и регистрация договора купли-продажи в «Мосрегистрации», подписание акта приема-передачи квартиры, получение денег и др.) «В случае, – говорит юрист агентства недвижимости «Триумфальная арка» Ольга Андреева, – если продавец квартиры состоит на регистрационном учете в продаваемой квартире, необходимо обратить внимание на то, есть ли в доверенности полномочия по снятию с регистрационного учета и постановке на него по новому месту жительства. В противном случае продавец квартиры в соответствии с действующим законодательством будет обладать правом пользования квартирой до момента его добровольного снятия с регистрационного учета.
Но особое внимание, я считаю, необходимо уделить доверенностям (лицам их удостоверявшим), которые согласно ст. 185 ГК РФ приравнены к нотариально удостоверенным. То есть к тем доверенностям, которые выданы в больнице, местах лишения свободы, на кораблях дальнего плавания, командирами воинских частей и так далее».
«И хотя это случается крайне редко, – добавляет Людмила Саушкина, – но бывает, что доверенное лицо может продолжать заниматься продажей квартиры доверителя даже после того, как наступит «прекращение доверенности». А прекращение ее действия может случиться по нескольким причинам:
– истек срок ее действия (например, если доверенность была выдана 15 января 2003 года сроком на один год, то уже с 16 января 2004 года доверенное лицо лишается права совершать указанные в доверенности действия);
– в случае смерти доверителя или признания его недееспособным (прекращение доверенности в этом случае наступает со дня смерти либо со дня выдачи официальной бумаги о недееспособности);
– при отмене нотариально заверенной доверенности самим доверителем (то есть, после того как доверитель оформит у того же нотариуса соответствующее заявление об отмене ранее выданной доверенности)».
«Кстати, – добавляет Михаил Раздольский, – на практике очень распространено продавать квартиры по доверенности от умерших людей. Бывают нотариусы, которые за определенную плату выдают доверенность даже после смерти хозяина квартиры. Я лично знаю случай, когда человек не хоронил свою маму до того дня, пока не получил доверенность на приватизацию ее квартиры. Была зима, и он держал тело на балконе. Вот и купи такую квартиру…
Или был такой случай. К нам пришли продавать квартиру. Вроде бы все нормально, но когда стали делать более тщательную проверку, то обнаружили, что продавец квартиры купил ее в свое время по доверенности. Когда наши юристы стали выяснять обстоятельства предыдущей сделки, то оказалось, что дата получения доверенности позже даты смерти на один день. Мы отказались от продажи такой «взрывоопасной» квартиры, а ведь кто-то же ее купил…»
И в заключение хотелось бы обратить внимание покупателей квартир на то, что мошенничеств с доверенностями – от простого обмана и сокрытия денег до тонких, хорошо продуманных афер – может быть обстряпано великое множество. «И хотя мы не очень охотно беремся за продажу квартир, которые предлагаются по доверенности, – говорит Антон Голышев, - но иногда такие сделки все же случаются. Если же наш клиент – чье-то доверенное лицо, то мы обязательно проверяем доверенность по всем параметрам: срок действия доверенности, паспортные данные доверенного лица, печать нотариуса и многое другое.
Я считаю, что самый большой риск при работе с доверенностью в том, что данная доверенность может быть самым неожиданным образом прекращена (то есть была отозвана доверителем). И проверить, что она отозвана, порой фактически невозможно. Это надо за час или два до сделки быть у нотариуса и сторожить, чтобы та сторона не успела доверенность отменить. Нередко мошенники проделывают этот трюк. Они оформляют сделку по справке БТИ, а потом расторгают. И если расписки на получение полной стоимости за квартиру не было дано, то никакой суд не присудит вернуть всю сумму покупателю. Ибо о том, какая сумма была фактически уплачена, знают только стороны сделки.
Но лучше всего (и мы это требуем), чтобы на подписании договора продавец квартиры присутствовал лично. Но если у него это не получается, то мы просим владельца квартиры написать нам соответствующее заявление. Если же он отказывается это сделать, то это действие нас сразу же настораживает. И здесь есть два пути: либо держать проведение сделки на очень тщательном контроле, либо от такой сделки вообще отказаться. Третьего, как говорится, не дано».

Вениамин Вылегжанин

В то время, когда происходит продажа квартиры по доверенности риски покупателя очень разнообразны. В некоторых случаях покупатель в результате может и не получить квартиру, и лишиться своих денег. Для того чтобы уменьшить возможные риски, нужно понимать их природу возникновения и разбираться в их возможных разновидностях. В частности, важно заметить, что правильный выбор доверенного лица - это важнейший фактор, позволяющий снизить риски. Иногда использования доверенности избежать невозможно, однако прибегать к такому способу нужно по возможности как можно реже.

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Хотя было бы более надёжным всё оформить и сделать самому, иногда не менее разумным выглядит обращение к более знающему человеку.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки. Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице. Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

• о заключённых;
• о военнослужащих;
• о моряках в рейсе;
• о больных, которые находятся на длительном излечении;
• о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
• о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

Сначала нужно уточнить, что конкретно представляет собой доверенность. Её использование регламентируется статьями 185, 186, 187, 188 и 189 Гражданского кодекса РФ. Речь идёт не просто о документе, на котором стоит подпись доверителя. Он должен быть написан на специальном бланке и быть нотариально заверенным.

1. Если речь идёт о тяжёлом больном, который длительное время находится на излечении, то заверить имеет право не нотариус, а главврач больницы.
2. При морском рейсе речь может идти о капитане корабля.
3. Если отбывает наказание заключённый, то заверить написанную им доверенность может начальник тюремного учреждения.
4. В воинской части аналогичными правами обладает командир.

Но всё же наиболее частый случай - это использование нотариального заверения.

1. Использование специального бланка.
2. Подпись нотариуса.
3. Печать нотариуса.

Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия. Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.

В результате этого все действия на её основе после этого момента станут невозможными.

Кому её можно выдавать? Это может быть любой человек. Действие доверенности не может быть больше, чем три года.

Таким образом организованные сделки являются довольно рискованными. Причём риски могут быть связаны с различными лицами, которые имеют отношение к процессу продажи квартиры.

• о продавце квартиры;
• о его доверенном лице;
• о покупателе;
• о риелторской конторе, которая обслуживает эту сделку;
• о родственниках продавца;
• о других лицах.

При заключении подобных сделок нужно быть очень внимательным на всех этапах их оформления. Если же есть возможность участвовать в сделке лично, то это был бы не такой уж плохой вариант.

В частности, нужно заметить, что когда нотариус производит оформление доверенности, в его обязанности не входит устанавливать факт подлинности предъявляемых ему документов. Если не имелось явных признаков, которые бы насторожили его, он произведёт оформление.

Например, если паспорт продавца был украден, но с ним пришёл человек, похожий на владельца данного документа, то он, скорее всего, получит оформленную доверенность и сможет попытаться продать квартиру владельца данного паспорта. Нотариусу будет сложно понять, что здесь происходит.

К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам. Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой. Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.

• квартира перейдёт к прежнему хозяину;
• деньги должны быть возвращены.

Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию. Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным. Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки. Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.

Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.

При оформлении доверенности важно понимать, что не только выписать её можно в любой момент, но и отозвать также возможно в любой момент. При этом может оказаться и так, что получатель доверенности об этом узнает далеко не сразу.

Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.

Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя. В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом. Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось. Необходимо передать полученную сумму лично продавцу. И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты. Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов. Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу. Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд. Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.

1. Это лицо является дееспособным.
2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
3. Местонахождение данного человека известно.

Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.

Лучше всего будет оформлять отдельные доверенности на выполнение каждого конкретного шага. Конечно, несколько доверенностей стоят дороже, чем одна генеральная, но увеличение стоимости позволит уменьшить риск возникновения неблагоприятных последствий.

Конечно, посмотреть на данную ситуации возможно также и с точки зрения рисков лица, которое осуществляет покупку указанной квартиры. В случае какого-либо мошенничества покупатель, купив жильё, лишится его, а получение денег обратно - это далеко не простая вещь. Предположим, мошенник должен вернуть деньги из-за недействительности сделки и суд обязал его сделать это. Что может произойти впоследствии? Доказать, что деньги находятся у него довольно сложно.

• имущества;
• сбережений.

При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы. Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости. Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей. Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий - обратиться в суд.

По статистике рынка недвижимости, количество квартир, которые продают по доверенности, составляет от одного до пяти процентов. Не в последнюю очередь это связано со скептическим отношением покупателя к подобной сделке, и неудивительно, учитывая, что большинство мошенников осуществляют свои аферы именно при помощи подставных или просроченных доверенностей. Однако если вам всё-таки приглянулась квартира, которую продают по доверенности, и вы готовы её купить, но хотите обезопасить себя от мошенничества, афер и неучтённых тонкостей, то стоит понимать принцип действия и значение такого документа, как доверенность.

Что такое доверенность

Доверенность - это нотариальный документ, который заключается при участии собственника квартиры и доверенного лица. Как правило, она выписывается в следующих случаях:

если владелец квартиры так или иначе ограничен в передвижении (например, тяжело болен) и не может присутствовать на следке;

пожилые люди обычно выписывают доверенность на своих более молодых родственников, если не хотят или не могут заниматься сбором документов и бумаг;

если владелец уехал на постоянное место жительства за границу и не хочет тратить деньги на дорогостоящую поездку обратно;

Это наиболее частые примеры, при которых владелец квартиры готов продать её по доверенности, но на деле любой человек в любой момент может выписать доверенность просто потому что он не хочет заниматься бумажной волокитой, а его доверенное лицо наоборот, является юристом, сведущим в этих делах.

Доверенность обязательно должна быть выписана на специальном бланке с указанием даты её выдачи и скреплена печатью нотариуса. Как правило, на самом документе указа и срок его действия (не более трёх лет), но если его нет, то доверенность считается действительной ровно год.

Виды доверенности

Доверенность бывает специальная, разовая и генеральная.

По разовой доверенности доверенное лицо может совершить единичное, указанное в документе действие, к примеру, получить какой-либо другой документ. Как правило, такие доверенности оформляют сразу на нескольких людей, чтобы сэкономить время при сборе справок и бумаг.

Специальная доверенность предусматривает выполнение только тех действий, что прописаны в самом документе. Чаще всего её оформляют на риэлторов для удобства сбора документов и справок, необходимых для продажи квартиры.

Генеральная доверенность в свою очередь даёт доверенному лицу полное право распоряжаться имуществом доверителя и заключать любые сделки на любую сумму. Такой документ обычно оформляют на самых близких и надёжных людей, поскольку риск расстаться с квартирой и не получить за неё деньги слишком велик.

Покупка квартиры по доверенности со стороны покупателя: подводные камни

Как уже было сказано, продажа квартиры по доверенности является самым любимым способом оформления сделок для мошенников. Причём их жертвой может стать не только владелец квартиры, по недосмотру подписавший генеральную доверенность, но и покупатель, который обнаружит, что деньги за квартиру уже не вернуть, а прав на неё у него нет. Рассмотрим, при каких условиях сделка с доверенным лицом является недействительной:

Если доверенность отозвана. Владелец квартиры оставляет за собой право отозвать доверенность в любой момент, что может вызвать большие проблемы, если он решил сделать это в момент заключения сделки. Мошенники обычно не сообщают своим жертвам о том, что доверенность отозвана и скрываются с деньгами после завершения сделки, а в результате покупателю остаётся отстаивать право на квартиру в суде.

Если умер доверитель. Если владелец квартиры был тяжело болен, слишком стар, пропал без вести на долгий срок или погиб, то с этого момента доверенность считается недействительной, а квартира переходит к новым владельцам по наследству. Мошенники в этом случае действуют как и в предыдущем пункте.

Если доверенность была получена путём принуждения или доверитель признан недееспособным, к примеру, психически больным. В том случае справедливость может помочь восстановить только суд.

Как сократить риск обмана при покупке квартиры по доверенности

Полностью оградить себя от обмана при покупке квартиры у доверенного лица не получится, но можно значительно сократить риск быть обманутым, следуя нескольким простым правилам:

Первым делом, тщательно проверяйте документы. Многие аферы осуществляются из-за невнимательности или излишней доверчивости покупателя, который не хочет проверять или не замечает непорядки с документом. Доверенность обязательно должна быть составлена на специальном бланке, содержать печать нотариуса и подпись доверителя, срок действия и дату выдачи документа. Сверьте указанные в доверенности сведения о доверенном лице с его документами - если человек не собирается вас обмануть, то он сам понимает, на какой риск вы идёте.

Обязательно потрудитесь встретиться с настоящим владельцем квартиры. Так вы самостоятельно сможете, во-первых, убедиться в том, что он вообще существует и ещё жив, а во-вторых в том, что он сам выдал доверенность, будучи во вменяемом состоянии и без принуждения. Если возможности встретиться с владельцем нет, например, он находится в другой стране, то обеспечьте с ним связь хотя бы через скайп. Любым способом старайтесь подтвердить действительность доверенности.

Если у вас всё же возникают какие-то сомнения, проконсультируйтесь с юристом - он поможет вам разобраться во всех тонкостях приобретения квартиры по доверенности.

Шаги при покупке квартиры по доверенности

Итак, вы предусмотрели всё, полностью доверяете как продавцу, так и его доверенному лицу и перепроверили доверенность. С чего следует начинать покупку квартиры?

Шаг первый: цена сделки. Обговорите цену на квартиру, исходя из её особенностей и расположения, а также настаивайте на заключении договора намерения при вложении задатка. Это позволит вам вернуть средства в двойном размере в случае, если продавец сорвёт или аннулирует сделку.

Шаг второй: документы. Вы можете проверить всё самостоятельно, но лучшим вариантом будет нанять юриста, который пусть за деньги, но зато со знанием дела проверит пакет документов владельца квартиры.

Шаг третий: страхование сделки. Страхование часто практикуется при покупке квартир по доверенности как способ минимизировать риск и денежные потери в том случае, если доверенность утеряет свою актуальность во время оформления документов.

Шаг четвёртый: регистрация. Квартира становится вашей собственностью только после процесса официальной государственной регистрации. На этом этапе продавец должен предоставить вам расписку о внесённой за квартиру сумме.

Шаг пятый: ЖЭК. Для избежания проблем, а также чтобы не затягивать процесс, сразу после покупки квартиры обойдите все коммунальные службы и инстанции, которые обслуживают ваш дом, и перезаключите договоры на ваше имя.

Шаг шестой: прописка. Не забудьте сменить прописку в документах и зарегистрироваться по новому адресу.

Как видите, покупка квартиры по доверенности ничем не отличается от покупки квартиры непосредственно у владельца и к документам со стороны продавца добавляется только упомянутая доверенность. Просто будьте внимательны и не стесняйтесь задавать вопросы - так вы сможете избежать обмана и мошенников.