Выводы комиссии после технического осмотра мкд. Обследование многоквартирного дома

Общее имущество МКД (многоквартирных домов) должно содержаться в надлежащем состоянии и отвечать всем требованиям действующего законодательства РФ. Ответственность за надлежащее состояние общего имущества (ОИ) лежит на собственниках помещений , которые обычно заключают договора подряда с различными управляющими компаниями, ТСЖ, которые берут на себя обязательства по содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирных домов. При заключении таких договоров происходит осмотр ОИ, результаты которых оформляются в акте.

На основании акта осмотра общего имущества собственников помещений принимается решении о соответствии проверяемого имущества установленным требованиям, а также составляется перечень работ по договору подряда, необходимых для надлежещаего содержания МКД (тех. обслуживание, санитарное содержание, текущий либо капитальный ремонт, благоустройство).

Акт осмотра многоквартирного дома составляется в простой письменной форме , является неотъемлемой частью заключенного договора подряда на содержание и ремонт МКД. Данный документ подписывается представителем собственником помещений (выборное лицо) и представителем организации, проводившей осмотр. Если подрядная организация является юридическим лицом, то документ необходимо будет скрепить оттиском печати.

Содержание акта осмотра многоквартирного дома

В представленном образце акта осмотра МКД сначала указывается общая характеристика многоквартирного дома (адрес местонахождения, кадастровый номер, площадь, тип и год постройки, дата последнего кап.ремонта; этажность; количество квартир, наличие подвального помещения, чердака, мансарды, прилегающая территория и т.п.).

Так же следует описать качественные, технические и количественные характеристики отдельных частей общего имущества (например, из какого материалы изготовлены трубы, их длина и диаметр - эта информация будет полезной и необходимой при осуществлении ремонта либо замены). Большую часть данной информации можно получить из проектной или другой технической документации на многоквартирный дом.

В акте осмотра многоквартирного дома можно зафиксировать данные о фактическом состоянии элементов общего имущества: соответствует ли оно обязательным требованиям надежности и безопасности, нуждается ли тот или иной элемент ОИ только в поддержании существующего хорошего состояния или необходим ремонт либо замена.

Минстрой России разработал проект поправок в Жилищный кодекс Российской Федерации о порядке государственного учета жилищного фонда и проведения технического обследования многоквартирных домов. Согласно проекту, информация о состоянии и характеристиках МКД будет доступна для всех собственников квартир и помещений на информационном портале ГИС ЖКХ. Об этом заявил глава Минстроя России Михаил Мень во время общения с прессой 30 марта.

Законопроект позволит систематизировать информацию об объектах государственного учета жилфонда, отражающую основные характеристики многоквартирных домов, в том числе, их техническое состояние. Для этого будет введена процедура проведения технического обследования многоквартирных домов, которое может проводиться только специализированными организациями, а его результаты будут оформляться в виде технического паспорта дома, он станет неотъемлемой частью технической документации на МКД.

«Новый порядок учета позволит создать открытую базу данных о многоквартирных домах, их технических характеристиках и состоянии. В течение 5 лет с момента вступления поправок в силу, обследование должно быть проведено для всех МКД, включенных в региональные программы капремонта, а еще раньше, в течение 1 года с указанной даты, техобследованию подлежат все дома со спецсчетами», - отметил Михаил Мень.

Техническое обследование многоквартирных домов будет проводиться с периодичностью раз в пять лет. В новостройках за первичное обследование будут отвечать застройщики. Для уже построенных домов техобследование планируется выполнять за счет средств фонда капремонта дома, а его заказчиком выступят регоператор капитального ремонта или владелец спецсчета, на котором собственники накапливают средства на капремонт своего дома.

Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД - это неотъемлемая составляющая его содержания.

Цель осмотра общего имущества - установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.

Кто организует осмотры и кто принимает в них участие

Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.

Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

На заметку
Применение правил № 170

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 , нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).

Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170 , то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.

На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170 . Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16-10217 по делу № А26-10959/2015 , от 30.11.2015 № 307‑АД15-14917 по делу № А66-3331/2015 .

Что значит оформить результаты осмотра общего имущества

По итогам осмотра нужно:

оформить акт осмотра и совершить комплекс необходимых действий на основании этого документа;
заполнить журнал осмотров.

Такие документы относятся к технической документации на МКД (подп. «в» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Как составить акт осмотра общего имущества

Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.

В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).

Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.

На основании акта примите решения:

о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.

Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.

Что делать после составления акта осмотра общего имущества

В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:

уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год - по результатам весеннего осмотра, на следующий год - по итогам осеннего);
выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:

по результатам весеннего осмотра - составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
по результатам осеннего осмотра - проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.

Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.

Что записать в журнал осмотров

Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. По итогам осмотра отразите в журнале выявленные неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.

Такую обязанность предусматривает п. 2.1.4 Правил № 170. Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к этим правилам.

Осмотр общего имущества в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания. Цели осмотра – своевременно выявить:

факт того, что состояние общего имущества не соответствует требованиям законодательства, а также
угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

Это предусматривает подпункт «а» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

виды осмотров;
периодичность их проведения;
лица, выступающие в роли организаторов и участников осмотров.

Виды осмотров общего имущества проводятся

Осмотры состояния общего имущества в МКД бывают:

плановые;
внеплановые.

Это предусматривает абзац 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

Виды плановых осмотров:

общие – направлены на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.

Это устанавливает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Примеры частичных осмотров

В работы по обеспечению требований пожарной безопасности МКД включены осмотры состояния:

пожарных лестниц;
лазов;
проходов;
выходов;
систем аварийного освещения;
пожаротушения;
сигнализации;
противопожарного водоснабжения;
средств противопожарной защиты;
противодымной защиты.

Это предусматривает пункт 27 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Внеплановые осмотры нужно проводить:

после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Это предусматривает пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Дополнительные случаи, в которых необходимо проводить внеплановые осмотры, может предусматривать:

договор управления МКД либо
договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, если в доме выбран непосредственный способ управления.

Совет: общий осмотр состояния общего имущества в МКД стоит провести, если к управлению домом приступила УО либо в доме создано ТСЖ.

Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ.

Периодичность проведения осмотров общего имущества

Общие осмотры необходимо проводить два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

Такие положения содержит пункт 2.1.1 Правил технической эксплуатации.

Кроме того, периоды проведения осмотров управляющей МКД организацией может предусматривать:

договор управления МКД – если домом управляет УО;
порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.

Это устанавливает пункт 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Кто должен проводить осмотр общего имущества

Общие плановые осмотры, а также внеплановые осмотры проводит управляющая МКД организация.

Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ.

Осмотры отдельных элементов МКД, которые обсуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.

Это предусматривает пункт 2.1.2 Правил технической эксплуатации.

Ситуация: нужно ли при проведении плановых и внеплановых осмотров общего имущества в МКД привлекать к участию членов совета МКД

Законодательство такую обязанность не устанавливает.

Вместе с тем, обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:

условия договора управления МКД и (или)
дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Технические осмотры общего имущества собственников жилых помещений проводятся для того, чтобы определить техническое состояние имущества, своевременно выявить дефекты здания и неисправности, определить планы работ, сформировать перечень услуг и работ.

В зависимости от назначения технические осмотры подразделяются на общие/частичные, внеплановые/ плановые, проводимые 2 раза в год: весной (после окончания эксплуатации в условиях зимы) и осенью (проверяется готовность к эксплуатации в условиях зимы). Внеплановые осмотры чаще всего проводятся после аварий техногенного характера, стихийных бедствий.

Порядок проведения технического осмотра определён Постановлением Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Для проведения технических осмотров в управляющей организации создается специальная комиссия. Приказом руководителя управляющей организации назначаются: персональный состав комиссий и их председатели. В состав комиссии входят специалисты и инженерно-технические работники управляющей организации, представитель собственников, также могут привлекаться специализированные организации, оказывающие услуги по оценке технического состояния общего имущества.

В ходе осмотров жилого здания проверяются:

1. Внешнее благоустройство территории (земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (при наличии документов, подтверждающих проведение в установленном порядке межевания земельного участка, присвоение ему кадастрового номера и передачу в общую долевую собственность).

2. Ограждающие конструкции и элементы фасада (наружные стены и все элементы фасадов, включая балконы, лоджии, эркеры, козырьки, архитектурные детали, водоотводящие устройства).

3. Фундаменты и подвальные помещения.

4. Крыши, кровли, вентиляционные устройства, чердачные помещения и перекрытия, утеплитель чердачных перекрытий, крышные газовые котельные; надкровельные вентиляционные и дымовые трубы, а также иные коммуникации и инженерные устройства, расположенные в чердачных и кровельных пространствах.

5. Поэтажно должны обследоваться: перекрытия, капитальные стены и перегородки внутри помещений, санузлы, санитарно-техническое и инженерное оборудование.

6. Встроенные котельные, насосные, тепловые пункты, элеваторные узлы, инженерные устройства и оборудование, канализация, газопровод.

7. Строительные конструкции и несущие элементы технологического оборудования; наружные коммуникации и их обустройства; противопожарные устройства.

8. Осмотр санитарно-технического и инженерного оборудования многоквартирного дома производится одновременно с поэтажным осмотром, при этом устанавливается состояние перекрытий, окон, дверей, стен, перегородок.

Согласно пункту 14 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

По завершению акт технического осмотра общего имущества подписывается комиссией проводившей осмотр, представителем собственников (выборное лицо) и утверждается руководителем организации, проводившей осмотр, или уполномоченным на это лицом.