Право проезда по территории другой организации. Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом ( , ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению ( , ). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале "Права арендатора и субарендатора земельного участка" в "Домашней правовой энциклопедии" . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем на прошлой неделе был , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015),). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями ().

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом ( , ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Использование участка

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на нее передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос-тью и необходима для ее использования.

Покупатель здания, строения, сооружения может требовать оформления соответствующего права на земельный учас-ток, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Это отмечено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.

Положения, противоречащие обязательной норме статьи 552 Гражданского кодекса РФ, могут быть признаны судом недействительными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ по признаку ничтожности (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27 ноября 2013 г. по делу № А03-4084/2013).

Сервитут

Различают публичный и частный сервитуты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обес-печения интересов государства, местного само-управления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (а в некоторых случаях и от собственника другого земельного участка) предоставления права ограниченного пользования этим участком.

Сервитут может вводиться для обес-печения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксп-луатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также для других нужд собственника недвижимого имущества, которые нельзя обес-печить без сервитута.

Таким образом, отношения по установлению сервитута могут возникать в случае невозможности обеспечения нужд собственника недвижимого имущества.

Следует учесть, что собственник здания должен иметь объективный повод для удовлетворения своих прав, связанных с проездом транспорта по чужой территории на время реконструкции своего здания, - например, невозможность использования других вариантов проезда (подъезда) к зданию. Такой вывод сделан в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 15АП-8444/2012, ФАС Поволжского округа от 30 января 2008 г. по делу № А55-132/2007 и др.

Иначе суд в предоставлении сервитута организации может отказать (постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 июня 2009 г. по делу № А42-2393/2008).

Возможные варианты оформления

Так, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим предоставления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит госрегистрации в порядке, предусмотренном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, претендующего на сервитут.

При этом соразмерность платы за пользование земельным участком (кстати, она может и не назначаться) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник участка в связи с использованием его земли обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки согласно правилам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (письмо Мин-экономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470).

Важно запомнить

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собст-венника недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607 , ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса , ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11 , постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее - арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее - арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ , п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

В соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения сроков ее внесения. При этом законодатель не раскрывает понятия существенности нарушения таких сроков.

7.1. Вывод из судебной практики: Уплата арендных платежей в меньшем размере с просрочками является существенным нарушением договора аренды, при котором арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2009 по делу N А52-1183/2008

"...Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова... обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Барс"... о взыскании... задолженности по арендной плате... и... арендной платы за два месяца вперед...

Согласно материалам дела арендную плату ответчик вносил не в полном размере и с нарушением установленных сроков. Поэтому суды обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 ГК РФ, взыскали с него 499 189 руб. 38 коп. задолженности.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендодатель в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

Кроме того, как отмечено апелляционной инстанцией, поскольку ответчик уплачивает арендную плату в меньшем, чем установлено соглашением сторон, размере, при этом допускает просрочки ее внесения, данные обстоятельства следует признать существенным нарушением обязательств со стороны Общества.

Поскольку суды всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права, не допустили каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену принятых по делу судебных актов, отсутствуют основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы..."

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

Данная проблема вытекает из недостаточного урегулирования Гражданским кодексом РФ ситуации, в которой арендатор вынужден использовать имущество с недостатками (п. 4 ст. 614 ГК РФ) или же вообще не использовать его.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились по сравнению с условиями, предусмотренными договором, или состоянием на момент передачи имущества. Причем такое ухудшение должно произойти в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Однако в ряде случаев арендатор заявляет требования на основании п. 4 ст. 614 ГК РФ уже в рамках судебного разбирательства по взысканию с него арендных платежей, хотя до этого он пользовался имуществом и не предъявлял арендодателю каких-либо претензий. В таком случае доказать ухудшение состояния имущества или условий пользования достаточно проблематично.

Кроме того, необходимо учитывать, что п. 2 ст. 612 ГК РФ содержит смежную норму, в соответствии с которой арендодатель не отвечает за недостатки имущества, если они были оговорены при заключении договора, были известны арендатору либо должны были быть обнаружены им при заключении договора или передаче имущества в аренду. В случаях, на которые распространяется действие п. 2 ст. 612 ГК РФ, применение положений п. 4 ст. 614 ГК РФ для арендатора невозможно, поскольку ухудшения состояния имущества или условий его использования по сравнению с предусмотренными договором или существовавшими на момент передачи имущества нет.

Многочисленные споры возникают также в ситуациях, когда арендатор не использовал имущество в период действия договора аренды. Это может быть связано как с обстоятельствами, не зависящими от арендатора и препятствующими пользованию имуществом, так и с его собственными действиями, хотя объективная возможность использования имущества существовала. В зависимости от причины, по которой арендатор не использовал арендуемое имущество, наступают различные правовые последствия в части внесения арендной платы.

8.1. Вывод из судебной практики: Если имущество невозможно использовать по вине арендодателя, арендатор имеет право на уменьшение размера арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2008 по делу N А44-2140/2007

"...Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах лесного конкурса от 12.08.2004 N 14 федеральное государственное учреждение "Пестовский лесхоз" (правопредшественник истца, арендодатель) и предприниматель Яковлев С.И. заключили договор от 22.09.2004 N 9 аренды участка лесного фонда на территории Пестовского лесхоза Никулкинского лесничества общей площадью 4208 га для заготовки древесины на арендуемом участке в кварталах, указанных в пункте 2.2 договора, сроком на 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в соответствии с требованиями Лесного кодекса Российской Федерации 1997 года.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Яковлев С.И. неоднократно в конце 2006 года и в 2007 году обращался в Пестовский лесхоз с заявками на выдачу лесорубочных билетов по лесосечному фонду на 2007 год и с предложением изменить условия договора в части арендной платы ввиду невозможности осуществлять пользование предоставленным в аренду участком лесного фонда из-за невыдачи истцом лесорубочных билетов. Однако арендодатель необоснованно отказывал ему в выдаче билетов и не подписывал соглашения об изменении размера арендной платы. Предпринимателю был выписан только один лесорубочный билет N 377 в счет фонда на 2007 год. Осуществив заготовку леса в объеме, указанном в билете N 377, предприниматель уплатил арендную плату в 2007 году исходя из данного объема лесопользования по правилам пункта 5.2 договора аренды, которым предусмотрено, что арендная плата с 01.01.2005 устанавливается за весь объем пользования на арендованном участке.

Суды обеих инстанций, установив, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились условия пользования арендатора арендованным имуществом, а следовательно, ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы по правилам пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали во взыскании 193 688 руб..."

8.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор не потребовал уменьшения арендной платы в связи с ухудшением состояния имущества, то впоследствии он теряет право это сделать.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А56-39562/2008

"...Доводам ответчика о том, что он не имел возможности использовать арендуемое имущество, так как истец ухудшал условия пользования арендуемыми помещениями с 17.12.2007, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд первой инстанции исходил из того, что арендатор в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ с требованием об уменьшении арендной платы или об отказе от договора не обращался.

Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Уральского округа от 02.08.2006 N Ф09-5587/06-С3 по делу N А47-7632/2003

"...Ответчик, ссылаясь на п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что вправе требовать уменьшения арендной платы и не производить платежи до устранения нарушения его прав, так как в связи с проведением арендодателем ремонтных работ в помещениях без согласования с арендатором последний был лишен возможности использовать арендованные помещения в соответствии с условиями договора.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно отклонили довод ответчика об уменьшении размера арендной платы в связи с ухудшением условий пользования, поскольку такое требование является самостоятельным и ответчиком не заявлялось.

Судами установлено отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что стороны внесли в установленном законом порядке изменения в договор относительно размера арендной платы. Арендатор не воспользовался своим правом на досрочное расторжение договора в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и продолжил пользоваться помещением.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик пользовался помещением, арендованным по договору от 16.06.2002 N 9, и в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации несет обязанности по своевременному внесению арендных платежей..."

8.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и просить уменьшения арендной платы, если он не указал на них при передаче и использовании имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2009 N Ф04-1347/2009(1837-А45-39)

"...Принимая решение об удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору, суд первой инстанции исходил из доказанности предъявленного требования, поскольку за спорный период пользования баржей с июня по октябрь 2007 года за индивидуальным предпринимателем Киселевой И.Ю. образовалась задолженность в размере 411 000 руб.

Судом принято во внимание, что за все время эксплуатации указанного судна от арендатора не поступало замечаний, связанных с его неисправностью, баржа эксплуатировалась ответчиком в коммерческих целях.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих, что недостатки судна возникли до его передачи арендатору.

Акт дефектации металлического корпуса, составленный ООО "Судоремонт Тюмень" от 29.06.2007, содержит данные о состоянии судна на эту дату, т.е. через полгода после эксплуатации судна ответчиком. Доказательств того, что указанные в акте дефекты судна возникли по вине арендодателя, в материалах дела не имеется..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2008 по делу N А56-24529/03

"...В кассационной жалобе ООО "СамДар" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы ее податель сослался на то, что суды первой и апелляционной инстанций не учли указания кассационной инстанции на то, что арендная плата подлежит расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения.

Как следует из материалов дела, 05.11.01 между КУГИ (арендодатель) и ООО "СамДар" (арендатор) заключен договор N 03-А120162 аренды нежилого помещения 3Н (подвал) площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 40, литера А, кадастровый номер 78:1279:0:7:1, сроком на пять лет.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, посчитал правомерным расчет арендной платы с применением коэффициента, равного единице. Ответчик не представил допустимых доказательств, подтверждающих отсутствие отопления в помещении на момент его передачи арендатору, а также доказательств того, что помещение было меньшей площадью.

Возражения ООО "СамДар" против заявленных требований сводятся к тому, что ответчик был лишен возможности использовать арендованное помещение в связи с отсутствием в нем отопления и энергоснабжения; кроме того, помещение имело меньшую площадь, чем указано в договоре.

Арбитражный суд исходил из того, что помещение передано арендатору по акту от 05.11.01, в котором указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии, его площадь равна 143,4 кв.м. Акт подписан ответчиком без замечаний относительно фактического состояния помещения. Кроме того, признаны надлежащими доказательствами состояния помещения на момент заключения договора документы, составленные в период 1999 - 2001 гг.

Арбитражный суд обоснованно исходил из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду..."

Постановление ФАС Уральского округа от 18.05.2006 N Ф09-3831/06-С3 по делу N А34-7942/05

"...В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Торговый центр "Комплект-Техника" обязанности по своевременному внесению арендных платежей, ввиду дальнейшего использования помещения за рамками действия договора аренды, Департамент экономического развития и управления муниципальным имуществом администрации г. Кургана на основании ст. 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд.

Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к верному выводу о том, что договор от 22.06.2004 N 2/07-04 соответствует требованиям ст. 432, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). После подписания указанного договора истец выполнил обязательства по передаче ответчику недвижимого имущества. Данный факт подтвержден материалами дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, во внимание не принимается, поскольку спорное помещение было принято ответчиком в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования (л. д. 12)..."

8.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать арендной платы, если арендатор не использовал имущество по зависящим от него причинам либо по обстоятельствам, не связанным с состоянием переданного имущества.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...13. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскании арендной платы.

Решением суда первой инстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемая истцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчиком арендуемого помещения.

В апелляционной жалобе на решение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании арендной платы, так как она начислена до момента прекращения в установленном порядке действия договора аренды.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течение трех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу для обеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев.

Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.05.2009 по делу N А38-3133/2008-16-237

"...Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6.4 упомянутого договора аренды освобождение арендатором помещения ранее 30-дневного срока с момента уведомления о расторжении договора не освобождает его от обязанности по уплате арендной платы за весь период по день расторжения договора включительно.

В соглашении от 25.06.2008 стороны указали дату расторжения договора аренды с 25.07.2008, следовательно, у ФГУП "СВЯЗЬ-безопасность" обязанность по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента расторжения договора, а не с момента подписания акта приема-передачи помещения.

Суд правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами..."

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-6356/2009

"...Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель В.П. Красильников (арендодатель) и ОАО "Южный Кузбасс" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2007 N 1-665 ЮК/07, согласно которому по акту от 01.03.2007 арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.03.2007 по 31.01.2008 нежилое помещение площадью 460,8 кв.м, расположенное по адресу: город Междуреченск, улица Юности, 6а, третий этаж, для использования под офис.

Дополнительными соглашениями от 31.01.2008, от 01.12.2008 срок действия договора продлен по 01.12.2009.

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно взыскал с ОАО "Южный Кузбасс" в пользу индивидуального предпринимателя В.П. Красильникова задолженность по арендной плате в сумме 1 593 200 рублей за 5 месяцев (с сентября 2008 по 30.01.2009) и пени по состоянию на 01.05.2009 за просрочку внесения указанной суммы арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения, арендной платы за февраль-апрель 2009 года и начисленных на нее пени за несвоевременную уплату, суд первой инстанции исходил из того, что истец знал о намерении ответчика освободить арендуемое помещение 30.01.2009 и передать его по акту арендодателю; арендатор не использует указанное помещение с 01.02.2008.

Установив, что срок действия спорного договора аренды продлен по 01.12.2009, арбитражный суд в нарушение части 1 статьи 64, статьи 71, части 1 статьи 168, пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не оценил доводы истца о том, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы; не определил, прекращено или нет действие указанного договора аренды в установленном законом порядке.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что Арбитражный суд Кемеровской области принял судебный акт по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, что является основанием для отмены решения от 06.08.2009 Арбитражного суда Кемеровской области в части отказа предпринимателю В.П. Красильникову в удовлетворении исковых требований с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.10.2009 по делу N А12-4787/2009

"...Письмом от 31.12.2008 N 124 ООО "Техностройсервис" сообщило ООО "Высота" о необходимости приостановления работ башенного крана с 31.12.2008, в связи с временной приостановкой финансирования работ заказчиком объекта. Получение данного письма исполнителем подтверждается отметкой представителя, датированной 02.02.2009.

В письменных ответах от 24.03.2009 и от 22.04.2009 ООО "Техностройсервис" отказалось от подписания актов за период январь - март 2009 года, по мотиву того, что услуги не оказывались.

Факт нахождения имущества (крана КБ-403) в период с января по март 2009 года подтвержден документально и не оспаривается сторонами, следовательно, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что на основании письма общества "Техностройсервис" от 31.12.2008 N 124, которое фактически было получено обществом "Высота" только 02.02.2009, исполнение обязательств сторон по договору было приостановлено, в результате чего арендодатель не оказывал услуги по управлению техникой, не могут исключать обязанности арендатора вносить арендную плату, в порядке и сроки установленные соглашением сторон..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.08.2009 по делу N А57-8515/2008

"...Установив, что доказательства, подтверждающие внесение арендной платы в полном объеме за оспариваемый период ответчиком не представлены, суды обоснованно пришли к выводу об удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате.

Ссылка ответчика на то, что фактически спорное помещение им не использовалось с 01.11.2006, правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещения не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ. Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, в материалы дела не представлено..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008

"...Кроме этого досрочное освобождение арендуемых помещений (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) так же не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2009 по делу N А56-27403/2008

"...Доводы ответчика о том, что он фактически не использовал земельные участки, подлежит отклонению, поскольку не влияют на обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных договором.

Возражений по арифметическому расчету суммы основной задолженности ответчик не представил. Размер подлежащих взысканию пеней и период, за который они должны быть начислены, определены судами первой и апелляционной инстанций в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора от 22.02.2005.

Таким образом, кассационная инстанция не усматривает при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, в связи с чем жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 по делу N А56-10084/2009

"...Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

Суды также обоснованно указали на то, что досрочное освобождение помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку у арендодателя отсутствовала обязанность принять помещение.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчик не представил доказательств, подтверждающих обязательство истца принять помещение и возврат помещения по акту сдачи-приемки, подписанному сторонами, суды обоснованно удовлетворили иск, правомерно уменьшив размер неустойки..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 по делу N А13-7184/2007

"...Суд первой инстанции, установив, что арендатор с 03.06.2007 не использует арендованное имущество, в иске отказал.

В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Срок действия договора аренды от 21.03.2007 установлен до 31.01.2008. В материалах дела отсутствуют доказательства прекращения или изменения договора аренды.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "ГрузАвто" не пользовалось арендуемым имуществом и, следовательно, не обязано вносить арендную плату за него, ошибочен, так как неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Договор аренды от 21.03.2007 в установленном законом порядке не расторгнут..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2007 по делу N А56-12599/2006

"...Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после подписания договора Общество совершало действия по разработке проекта временной охраняемой автомобильной стоянки и согласованию проекта в различных инстанциях. Письмом от 24.01.2005 государственное унитарное предприятие "Водоканал Санкт-Петербурга" (далее - ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга") отказало Обществу в выдаче технических условий на присоединение к системе коммунальной канализации временной открытой автостоянки по названному выше адресу.

После получения от ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" отказа, что фактически означает невозможность размещения автостоянки на предоставленном земельном участке, Общество обратилось в КУГИ с просьбой о расторжении договора от 05.09.2004 аренды земельного участка, к использованию которого арендатор практически не приступал. Несмотря на отсутствие у сторон принципиальных возражений по поводу прекращения действия договора аренды, соглашение о его расторжении подписано не было ввиду наличия разногласий относительно момента прекращения договора.

Суд первой инстанции с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), правомерно удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.07.2007 по делу N А56-38700/2006

"...Доводы ответчика о том, что он не имел возможности по вине арендодателя пользоваться арендованным имуществом в связи с отсутствием водо-, тепло-, электроснабжения, получили надлежащую оценку суда при рассмотрении спора. Поскольку ответчик не воспользовался предоставленным ему статьей 620 ГК РФ правом обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора, обязательства, возникшие из действующего договора аренды, должны исполняться надлежащим образом в силу требований статьи 309 ГК РФ. Кроме того, по условиям договора (пункт 2.2.1) именно арендатор обязался в течение двадцати дней со дня подписания договора заключить договоры на водо-, тепло-, электроснабжение.

Поскольку арендная плата в размере и в сроки, предусмотренные договором, ответчиком не была внесена, суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 331, 606, 614 ГК РФ, взыскал с ответчика 1140566 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате и 319049 руб. 15 коп. пеней. В связи с тем, что ответчик не вносил арендную плату, суд правильно удовлетворил требование КУГИ о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.02.2007 по делу N А56-12596/2006

"...Суд первой инстанции правомерно с учетом волеизъявления обеих сторон на прекращение договора и момента выявления обстоятельств, препятствующих использованию земельного участка по назначению (письмо ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" от 24.01.2005 об отказе в согласовании), удовлетворил требование о расторжении договора с 25.01.2005, а в связи с изложенным выше - о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за период по 24.01.2005..."

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность арендатора вносить арендную плату независимо от фактического использования имущества была также закреплена в договоре.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2009 по делу N А32-22510/2008

"...Как следует из материалов дела и установили суды, 28.03.2005 на основании постановления главы администрации г. Новороссийска от 25.02.2005 N 431 истец (арендодатель) и МУП "Благоустройство и инвестиции в строительство" (арендатор) заключили договор аренды N 4700003625 земельного участка площадью 556 кв. м, кадастровый номер 23:47:03 01 011:0008, расположенного по адресу: Центральный район г. Новороссийска, ул. Советов, 40, на срок до 25.02.2008. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 18.08.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Дополнительным соглашением от 05.09.2005 N 189 к договору аренды от 28.03.2005 N 4700003625 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301011:0008 внесены изменения, в силу которых обществу переданы права арендатора указанного земельного участка. Соглашение зарегистрировано в установленном в законом порядке, о чем 02.11.2005 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Ненадлежащее выполнение указанной обязанности явилось основанием для обращения администрации в суд с иском.

Судом кассационной инстанции не принимается довод ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы ввиду неиспользования земельного участка.

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если таковые не определены - в соответствии с назначением имущества.

В пункте 7 договора аренды указано, что неиспользование земельного участка арендатором и неудовлетворительные результаты его финансово-хозяйственной деятельности не могут служить основанием уменьшения или невнесения арендной платы. Общество, принимая на себя обязательства по договору, не возражало против данного пункта договора и, более того, подписало соглашение о продлении срока действия договора аренды, частично уплачивало арендную плату.

При наличии договора аренды и передаче имущества обязанность общества (арендатора) вносить плату за пользование земельным участком возникает из договора независимо от того, использовало ли оно фактически переданное ему арендодателем имущество..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2059/09-С6 по делу N А71-7781/2008-Г10

"...Довод заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованного нежилого помещения в апреле 2008 года рассмотрен и обоснованно отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанное обстоятельство материалами дела не подтверждено, факт прекращения договора аренды от 15.11.2007 N 86/1 ранее 17.07.2008 по основаниям и в порядке, установленном законом или договором, не доказан. Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). Договором аренды от 15.11.2007 N 86/1 не предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора, двустороннее соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата нежилого помещения в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания действия договора - 17.07.2008..."

Постановление ФАС Уральского округа от 14.04.2009 N Ф09-2055/09-С6 по делу N А07-8141/2008-Г-ГЕА

"...Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 15.10.2007 не расторгнут в установленном законом порядке, доказательств возврата имущества арендатором арендодателю не представлено. Поскольку доказательств внесения арендной платы за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 в сумме 208 772 руб. ответчиком не представлено, суды удовлетворили требование истца о взыскании задолженности по арендной плате на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом того, что нарушение обязательства по внесению арендных платежей подтверждено материалами дела, суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали требование истца о взыскании неустойки за период с 15.10.2007 по 27.05.2008 правомерным, вместе с тем на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизили сумму неустойки до 5000 руб., в связи с тем, что в настоящее время имущество выбыло из владения ответчика. Отклоняя довод предпринимателя Соколова И.П. о том, что он фактически не использовал спорное нежилое помещение с февраля 2008 года, суд апелляционной инстанции указал на то, что пользование арендованным имуществом или отсутствие такого пользования на обязанность арендатора вносить арендную плату не влияет..."

Постановление ФАС Уральского округа от 24.08.2006 N Ф09-7325/06-С6 по делу N А07-54278/2005

"...Доводы заявителя кассационной жалобы об освобождении арендованных складских помещений 05.09.2005, то есть до истечения срока действия договора, отклоняются, поскольку досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Договорами аренды от 01.12.2004 не предусмотрено право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке; двустороннее соглашение о досрочном расторжении договоров аренды либо подписанный обеими сторонами договора акт возврата складских помещений в материалах дела отсутствуют. Следовательно, обязательство арендатора вносить арендную плату сохраняется до окончания срока действия договора - 19.10.2005 (дата расторжения договора по требованию арендодателя)..."

8.5. Вывод из судебной практики: Арендодатель вправе требовать арендной платы, если имущество было передано арендатору, несмотря на то, что он его не использовал для целей осуществления уставной деятельности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2010 N КГ-А40/13315-09 по делу N А40-54076/09-105-474

"...Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно применил ст. ст. 309, 310, 333, 614 ГК РФ и дал обоснованную оценку условиям заключенного между сторонами государственного контракта, являющегося правовым основанием возникновения между сторонами арендных отношений, и исходил из установленных им обстоятельств о том, что истец, являющийся собственником спорных помещений, исполнил обязательства по их передаче ответчику в соответствии с актом приема-передачи от 19.03.2007 г.

Установив, что спорные помещения были приняты ответчиком без возражений, использовались им, но не оплачены за 4 квартал 2008 г., 1 и 2 кварталы 2009 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика в полном объеме суммы задолженности и предусмотренной п. 5.1 контракта неустойки, размер которой снижен судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ, в связи с установлением несоразмерности заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

Довод кассационной жалобы о том, что, являясь арендатором по контракту, ГОУ ВПО "МГУТУ" фактически спорные здания не использовало для ведения уставной деятельности, отклоняется, поскольку при рассмотрении дела судами установлен факт принятия зданий ответчиком во временное пользование и владение по акту приема-передачи.

Доказательств обратной передачи здания арендодателю или неиспользования помещений ответчиком не представлено.

В этой связи обязанность по уплате арендных платежей арендодателю не может быть поставлена в зависимость от соблюдения самим арендатором цели использования арендуемых помещений при их фактическом нахождении в пользовании арендатора..."

8.6. Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе требовать арендной платы, если арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2009 по делу N А82-5125/2008-38

"...Постановлением от 14.11.2008 Второго арбитражного апелляционного суда решение суда изменено: в части взыскания с Предпринимателя в пользу Учреждения 74 074 рублей 01 копейки задолженности по арендной плате отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Руководствуясь статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в связи с приостановлением действия постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22" ответчик не имел возможности пользоваться арендованным земельным участком в период с 10.09.2007 по 05.03.2008, поэтому отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендных платежей за этот период.

Предприниматель (заказчик) и ЗАО "ТрансСпецСтрой" (подрядчик) заключили договор подряда на строительство автосалона с инженерными коммуникациями по улице Марголина, у дома N 22 города Ярославля от 05.05.2007.

Постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительств автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22".

Мэр города Ярославля постановлением от 05.03.2008 N 628 признал утратившим силу постановление от 04.09.2007 N 2942 "О приостановлении действия постановления мэра города Ярославля от 06.02.2007 N 337", в связи с чем Предприниматель возобновил работы на арендованном участке.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательств по оплате арендных платежей за период с 10.09.2007 по 05.03.2008.

Суд установил, что постановлением мэра города Ярославля от 04.09.2007 N 2942 приостановлено действие постановления от 06.02.2007 N 337 "О предоставлении земельного участка Пьянкову М.В. для строительства автосалона по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, улица Марголина, у дома N 22", на основании которого заключен договора аренды от 27.04.2007 N 17769/1, то есть имелись препятствия, не позволившие Предпринимателю пользоваться арендованным земельным участком.

Кроме того, арендные правоотношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя распоряжение собственника о предоставлении земельного участка и заключенный на его основе договор аренды, поэтому если действие распоряжения собственника о предоставлении земельного участка приостановлено, то следует считать приостановленным и действие договора аренды, заключенного во исполнение этого распоряжения, в связи с чем суд правомерно посчитал, что основания для взыскания с ответчика арендных платежей отсутствуют..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А33-16702/08

"...Получив имущество в аренду, ООО "ФСК "Готика" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка N 2632 от 13.11.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на торгах, проводимых 06.11.2007, принимает в аренду земельный участок, кадастровый номер 24:50:0500357:0336, категорией земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1 473 (одна тысяча четыреста семьдесят три целых) кв.м, в том числе 867 кв.м - площадь участка ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 82, предоставляемый для строительства многоквартирного жилого дома этажностью от 9 до 16 этажей, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предоставленный по договору аренды N 2632 от 13.11.2007 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов, что подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" от 24 октября 2008 года N 9194, вследствие чего у ООО "ФСК "Готика" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2009 по делу N А49-4199/2008

"...Прекращение доступа Арендатора в арендуемое помещение подтверждается актом от 18 июля 2008 г.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Поскольку в период после 18.07.2008 пользование имуществом у Арендатора отсутствовало в связи с опечатыванием помещения Арендодателем, у Арендатора отсутствовала обязанность по внесению платежей за период не использования помещения.

При данных обстоятельствах требования Арендодателя о взыскании арендной платы за июль - август 2008 года подлежали удовлетворению в части пользования арендуемым помещением с 01.07.2008 до 18.07.2008, что составляет 27 313 руб., в связи с чем судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о взыскании 69 087 руб., а требования Арендодателя в данной части - оставлению без удовлетворения..."

Примечание: В приведенных далее Постановлениях судами было установлено, что арендатор не мог использовать имущество в связи с его состоянием, по вине арендодателя или в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Постановление ФАС Московского округа от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06 по делу N А40-83715/05-77-691

"...Судом установлено также, что допуск работников ответчика в арендуемые помещения был приостановлен с ноября 2005 г. сначала в связи с приостановлением деятельности истца и закрытием здания ССП, а потом по волеизъявлению истца, что подтверждается письмом ОАО "Детский мир - Центр" от 10.02.2006, данные обстоятельства фактически лишили ответчика возможности использовать арендованные помещения, в связи с чем суд правильно отклонил довод истца о том, что ответчик с ноября 2005 г. перестал вносить арендную плату..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2007 по делу N А56-8610/2005

"...В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависела от того, имел ли он возможность использовать арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 29.01.2003, или нет..."

По данному делу см. также Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.05.2007 по делу N А56-432/03

"...В силу статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а согласно статье 614 того же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли Общество арендуемое имущество, формально переданное ему по акту от 01.12.1998, имел ли он такую возможность или нет. Нахождение в части помещений третьего лица, которое заняло их до заключения договора аренды, влечет для арендатора невозможность их использования. В этом случае у арендатора не наступает обязанность вносить арендную плату в силу положений статей 611 и 614 ГК РФ.

Из письма ГКФУ "Петербург-концерт" от 04.12.2002 N 281 (л.д. 19) видно, что "ГКФУ "Петербург-Концерт" находится по указанному адресу с 1990 года, что отражено в акте проверки использования помещений от 3.09.2002. Кроме того, из отзыва на апелляционную жалобу Комитета по культуре (л.д. 82 - 83) следует, что Комитету по культуре известно, что часть помещений в здании по Лиговскому пр., 56, лит. В без законных оснований использовало подведомственное Комитету по культуре ГКФУ "Петербург-концерт"..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.05.2007 по делу N А56-34336/2006

"...В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2005, заключенным между КУГИ, ООО "Доктор+" и обществом с ограниченной ответственностью "Агентство экономической и финансовой безопасности" (далее - Агентство), ООО "Доктор+" уступило Агентству права и обязанности по договору аренды от 12.11.2004 в полном объеме; в договор аренды внесены изменения в части размера арендной платы; дополнительное соглашение вступает в силу с 01.07.2005.

По актам приема-передачи от 01.07.2005 ООО "Доктор+" сдало нежилое помещение балансодержателю, который передал данный объект Агентству.

КУГИ, ссылаясь на наличие у ООО "Доктор+" задолженности по арендной плате за период с 01.10.2005 по 31.07.2006, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по договору аренды состоит во внесении платежей за пользование имуществом. В данном случае ООО "Доктор+" в связи с подписанием при участии КУГИ дополнительного соглашения от 01.07.2005 с ведома и согласия последнего сдало балансодержателю помещение, переданное затем Агентству. В связи с этим суд пришел к правильному выводу, что у ответчика не имеется обязанности вносить арендную плату за период, в который он фактически не пользовался помещением, независимо от государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.07.2005..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 по делу N А56-42304/2005

"...Отказывая в иске, суд исходил из того, что ЗАО "Румит" не возвратило спорные помещения по прекращении права аренды, КУГИ как арендодатель новому арендатору данные помещения не передавал, обязанности вносить арендную плату у ООО "Ардис" не возникло, соответственно, не могут быть взысканы штрафные санкции; требование о расторжении договора не может быть удовлетворено, поскольку помещения не переданы арендатору по не зависящим от него причинам; а о выселении - поскольку ответчик не занимает помещения.

Поскольку, как установлено судом, ООО "Ардис" не пользовалось помещениями по не зависящим от него причинам, КУГИ не вправе требовать от ответчика внесения арендной платы. Более того, за период, предшествовавший государственной регистрации права аренды ООО "Ардис" (до 15.06.2004), не имеется и правовых оснований для взыскания с него арендной платы.

По договору аренды стороны имеют встречные обязательства по отношению друг к другу, каждая из сторон является должником другой в том, что обязана совершить в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Таким образом, к лицу, замещающему арендатора в арендном обязательстве, должны перейти и права, и обязанности. Между тем в данном случае фактически право пользования помещениями продолжает осуществлять прежний арендатор, поэтому к новому арендатору не может быть предъявлено требование об исполнении обязанности в пользу арендодателя..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.06.2006 по делу N А56-8610/2005

"...Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на то, что ответчик не исполнял обязательства по внесению арендных платежей, а также не возвратил арендованное имущество по окончании срока действия договора.

Возражая против иска, ответчик ссылался на то, что он не имел возможности пользоваться арендованными кранами ввиду их полного износа.

Между тем, как следует из письма от 25.11.2005 общества с ограниченной ответственностью "Заплюсское", которое являлось ответственным хранителем спорного имущества по исполнительному производству N 1571, краны находились в неудовлетворительном состоянии и не могли быть использованы по назначению, что подтверждается актами списания названных кранов.

Доводы ответчика о том, что он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом, судом не проверены надлежащим образом, в связи с чем вывод суда об их необоснованности не может быть признан соответствующим обстоятельствам дела..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2006 по делу N А56-22978/2005

"...Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатор не пользовался и не мог использовать арендованное транспортное средство, поскольку оно лишь формально передано ему арендодателем без регистрационных документов, отказал Обществу в иске в части взыскания задолженности и пеней.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Поскольку арендатор в силу названных обстоятельств не мог использовать переданное ему транспортное средство, что подтверждается материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2006 по делу N А56-15322/2005

"...По смыслу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом, то есть договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку в период действия обеспечительных мер арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, предусмотренному п. 1.2 договора, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что принятые судом обеспечительные меры в виде приостановления действия Постановления являются основанием для отказа арендатора от внесения арендной платы за пользование имуществом в период действия обеспечительных мер..."

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 по делу N А53-15932/2008

"...Поскольку фонд арендовал участок с кадастровым номером 61:44:00 00 00:0693 для целей строительства многоквартирного жилого дома, то до момента освобождения третьим лицом земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 15 03:0018 использование арендуемого участка ответчиком с указанной целью не представлялось возможным. Таким образом, департамент (арендодатель) передал фонду (арендатору) имущество, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что ответчик в силу допущенных истцом нарушений договорных обязательств не мог использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него (до 28.04.2008) не возникла обязанность по оплате арендной платы. Поэтому апелляционный суд правомерно взыскал с ответчика 234 748 рублей 27 копеек задолженности по арендной плате за период с 28.04.2008 по 30.06.2008 (64 дня). Пени рассчитаны судом за период с 21.06.2008 по 31.07.2008 (41 день) в размере 3 464 рублей 88 копеек с учетом факта нарушения фондом обязанности по внесению арендной платы за второй квартал 2008 года (пункт 3.2 договора).

Довод департамент о необходимости взыскания с фонда арендной платы за весь спорный период в силу платности землепользования несостоятелен..."

Постановление ФАС Уральского округа от 19.04.2006 N Ф09-1831/06-С3 по делу N А60-17921/2005

"...Согласно акту от 08.07.2003, помещение находилось в состоянии, исключающем возможность его использования по назначению, арендодатель дал согласие на проведение арендатором ремонтно-реставрационных работ, капитального ремонта и реконструкции с обязательным привлечением подрядчика, имеющего лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.

01.08.2003 некоммерческой организацией "Фонд поддержки президентских программ в Уральском регионе" с обществом с ограниченной ответственностью "Торговый портал", имеющим лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия, заключен договор на проведение ремонтных работ в указанном помещении, сметная стоимость которых, согласованная с арендодателем, составила 375535 руб.

Работы по договору от 01.08.2003 производились в августе - сентябре 2003 г. Оплата выполненных работ произведена.

Таким образом, арендатор не имел возможности пользоваться арендуемым помещением в июле - августе 2003 г., в связи с чем арендная плата за указанный период уплате не подлежит..."

8.7. Вывод из судебной практики: Если арендатор фактически использовал меньшую площадь арендуемого помещения, чем предусмотрено договором, то он вправе взыскать с арендодателя переплату.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2007, 11.09.2007 N КГ-А40/8000-07 по делу N А40-67432/06-11-531

"...Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 20 июня 2003 года был заключен договор аренды N 2/03 на нежилые помещения, расположенные по адресу: город Москва, проспект Мира, 119, стр. 501, общей площадью 769,7 кв. м (этаж N 2, помещение 1, комнаты N 1, 1а, 1б, 2, 3, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17), для использования под предприятие общественного питания любой формы, сроком действия на 5 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 ноября 2003 года.

Судом установлено, что арендодатель не выполнил своих обязательств по передаче объекта аренды по акту приема-передачи.

Однако, фактическое пользование указанными помещениями, кроме комнаты N 16 размером 7 кв. м (лестница), N 11 размером 2,4 кв. м (касса), комната N 15 размером 129,9 кв. м (бар) арендатором не отрицается.

Таким образом, им используются помещения общей площадью 630,4 кв. м, а не 769,7 кв. м.

Следовательно, переплата арендной платы за период с ноября 2003 года по октябрь 2006 года составляет 585372 руб. 03 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют - 179514 руб. 08 коп..."

8.8. Вывод из судебной практики: Арендатор не вправе требовать уменьшения арендной платы по основанию, предусмотренному п. 4 ст. 614 ГК РФ, если договором на него возложена обязанность по проведению текущего и капитального ремонта.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2009 по делу N А82-11859/2007-45

"...Довод заявителя о применении к спорным правоотношениям пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочен.

Общество связывает такие обстоятельства с действиями правопредшественника третьего лица по делу при устранении последствий аварии водоснабжения, вследствие которых арендуемые помещения приведены в неудовлетворительное состояние, исключающее возможность их использования по назначению (нарушена целостность конструкции бетонного пола).

В пунктах 2.2.12 и 2.2.14 договора аренды от 24.04.2001 N 8989-Г контрагенты предусмотрели обязанности арендатора:

Производить капитальный и текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца);

Заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества с балансодержателем и соответствующими обслуживающими организациями и оформить с ними акт на границы ответственности по договору.

С учетом данных договорных условий ответственность перед арендодателем за надлежащее состояние объекта аренды несет арендатор, заключивший договор с обслуживающей организацией. Следовательно, основания для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют..."

Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Несмотря на то что после введения в действие указанного Кодекса ускорился процесс приватизации земельных участков, часть земли в Российской Федерации по-прежнему находится в государственной и муниципальной собственности. В арбитражных судах практически нет споров о плате за пользование земельными участками, находящимися в частной собственности. Вместе с тем споры, касающиеся платы за пользование государственными и муниципальными землями, составляют значительное количество в судах всех регионов Российской Федерации, и по данной категории дел имеется множество проблем, которые по-разному толкуются как землепользователями, так и судами различных инстанций.

Некоторые из этих наиболее часто встречающихся в практике Арбитражного суда Северо-Западного округа проблем будут освещены в настоящей статье.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 и пункте 1 статьи 65 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования, в соответствии с которым формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. При этом в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог уплачивают лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Остальные землепользователи должны платить за пользование государственной (муниципальной) землей арендную плату. Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительс твом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 17.11.2011 N 73, в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), приведены разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). Так, в названном пункте указано, что государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Названным Постановлением в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697 установлено шесть основных принципов определения арендной платы за публичные земли на территории Российской Федерации: экономической обоснованности; предсказуемости расчета размера арендной платы; предельно допустимой простоты расчета арендной платы; недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки; учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности и защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; запрета необоснованных предпочтений.

Данные принципы обязательны к применению исполнительными органами Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами муниципального управления.

Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120 внесен ряд значительных изменений в Постановление N 582. Эти изменения вступили в силу с 1 марта 2015 года. Существенной является конкретизация принципа запрета необоснованных предпочтений. До указанной даты этот запрет заключался в том, что не может различаться порядок расчета размера арендной платы за аналогичные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Уточнения касаются следующего: эти земельные участки должны принадлежать соответствующему публично-правовому образованию.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Эти ставки являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситуациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, когда иные ставки установлены федеральными законами. На данное обстоятельство указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 и от 02.04.2013 N 14902/12.

В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее - Правила определения арендной платы), установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возражения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соответствия установленных федеральным, государственным или муниципальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

В том случае, если при рассмотрении спора о взыскании платы за пользование земельным участком или спора, касающегося правомерности расчета арендной платы, направленного арендатору, суды установят, что определенный федеральным органом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным органом размер ставки арендной платы не соответствует основным принципам и предельным ставкам за аналогичные земли, указанным в Постановлении N 582, плата подлежит взысканию в размере, установленном данным Постановлением или федеральным законом, если таковой имеется для определенной категории земель или землепользователей.

Так, при рассмотрении дела N А66-3960/2013 по иску общества - арендатора земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для жилищного строительства, о признании недействительными расчетов арендной платы на 2011 и 2012 годы, определенных арендодателем - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) в Тверской области на основании отчетов о рыночной стоимости годовой арендной платы и направленных истцу, арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск, исходя из следующего.

Установленный Постановлением N 582 принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил определения арендной платы предусмотрено, что при предоставлении земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Так как жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, то при аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, арендная плата за такие участки не может превышать размеров, установленных в подпунктах "г" и "д" пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть 2% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом положений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении сроков строительства).

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен под жилищное строительство по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на участке ведется строительство жилого дома, суды пришли к выводу о том, что установление после введения в действие Постановления N 582 арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N 137-ФЗ и Постановлению N 582.

Несмотря на то что с 2005 года земельные участки для жилищного строительства подлежат предоставлению в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и, как правило, на торгах, есть немало споров по аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства до 30 декабря 2007 года по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по правилам, предусмотренным пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Данной нормой регламентированы следующие особенности определения арендной платы за указанные земельные участки: ежегодная арендная плата устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечен ии трех лет с даты заключения договора.

Таким образом, арендная плата по договорам аренды земельных участков, заключенным по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, должна рассчитываться в соответствии с указанными повышающими коэффициентами, если жилые дома не были введены в эксплуатацию в надлежащий срок, а не в пределах 2% от кадастровой стоимости, как указано в подпункте "д" пункта 3 Правил определения арендной платы.

При рассмотрении по делу N А21-10329/2013 иска администрации городского округа "Город Калининград", заявленного к двум обществам, о признании ничтожным условия договора от 26.06.07 аренды предоставленного для жилищного строительства земельного участка, касающегося размера арендной платы, определенного с учетом ставки арендной платы и повышающего коэффициента 0,7%, суд первой инстанции отказал в иске. Суд посчитал, что поскольку вина ответчиков в нарушении сроков строительства отсутствует, то не имеется оснований для применения расчета арендной платы по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, на который сослался истец.

Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции ошибочными, отменил решение и признал спорное условие договора аренды недействительным как не соответствующее требованиям пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Апелляционный суд указал, что поскольку на спорном земельном участке, предоставленном в аренду для жилищного строительства по правилам пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении трех лет со дня заключения договора аренды, то применение при расчете арендной платы иных правил, нежели предусмотрено указанной нормой, то есть без применения повышающих коэффициентов, недопустимо. Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляционного суда.

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ и пунктом 7 Правил определения арендной платы предусмотрено применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы по договорам аренды публичных земель, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), в том случае, если по истечении трех лет с даты предоставления участка объект не введен в эксплуатацию.

В судебной практике часто возникает вопрос, вправе ли субъект Российской Федерации установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для строительства нежилых объектов, если эти объекты не введены в эксплуатацию по истечении более трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка (с учетом срока, указанного в пункте 3 статьи 65 ЗК РФ).

Ответ на данный вопрос зависит от того, на каком основании и в каком порядке земельный участок предоставлен в аренду для строительства нежилых объектов.

Если земельный участок, предоставленный в аренду для строительства нежилых объектов, относится к землям, речь о которых идет в пункте 3 Правил определения арендной платы (например, по процедуре предварительного согласования места размещения объекта), то размер арендной платы не может превышать пределов, указанных в названном пункте.

В остальных случаях субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории этого субъекта, предоставленные в аренду для строительства нежилых объектов, которые не введены в эксплуатацию по истечении указанного периода с даты заключения договора.

Такое право субъектов Российской Федерации основано на положениях пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также на положениях подпункта "д" пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", согласно которому высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право управлять и распоряжаться собственностью субъекта Росс ийской Федерации.

Данный вывод сделан в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5, которым оставлено без изменения решение Волгоградского областного суда об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим пункта 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, установившего повышающий коэффициент при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства нежилых объектов, в случае нарушения сроков ввода таких объектов в эксплуатацию.

При рассмотрении дел N А13-12084/2013 и А13-13799/2013 по искам Комитета управления имуществом города Череповца о взыскании задолженности по арендной плате с арендаторов земельных участков, расположенных в городе Череповце и предоставленных в аренду для строительства нежилых объектов, суды трех инстанций исходили из следующих обстоятельств: спорные участки предоставлены для строительства нежилых объектов (бизнес-центра и автоцентра); доказательств того, что эти участки относятся к землям, указанным в пункте 3 Правил определения арендной платы, не представлено; поскольку нежилые объекты не введены в эксплуатацию по истечении пяти лет с момента предоставления участков в аренду для строительства, истец обоснованно применил при расчете арендной платы повышающий коэффициент 6, указанный в приложении к Постановлению правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 и установленный для земельных участков по истечении пяти лет с момента предоставления их для строительства.

Следует отметить, что установление указанных повышающих коэффициентов направлено на борьбу с так называемыми долгостроями, для того чтобы застройщики эффективно использовали публичные земли, предоставленные им для строительства.

Согласно подпункту "д" пункта 3 Правил определения арендной платы размер арендной платы за земельный участок, право аренды на который возникло в результате переоформления в соответствии с законодательством Российской Федерации, составляет 2% от кадастровой стоимости участка. При этом иной порядок определения арендной платы за указанные земли не может применяться.

Соответствие указанного подпункта пункта 3 Правил определения арендной платы законодательству, имеющему юридическую силу, а именно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", было предметом рассмотрения ВАС РФ, который решением от 16.08.2013 N ВАС-3889/13 отказал в удовлетворении заявления общества о признании указанного подпункта недействующим. В обоснование своего заявления общество ссылалось на то, что оспариваемой нормой создано преимущество по размеру арендной платы для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, перед иными арендаторами, имеющими в пользовании земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования. ВАС РФ указал, что подпункт "д" пункта 3 Правил определения арендной платы установлен на основании акта, имеющего юридическую силу, - пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому юридические лица, указанные в данной норме, обязаны переоформить право постоянного (б ессрочного) пользования земельным участком на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

При рассмотрении по делу N А66-12863/2013 иска общества к Территориальному управлению Росимущества в Тверской области о признании недействительным приложения "Расчет арендной платы на 2012 год" к договору от 20.02.09 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и застроенного производственными объектами, суд первой инстанции отказал в признании недействительным указанного расчета, которым размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости земельного участка. Апелляционный суд, руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск по следующим основаниям. Поскольку спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику истца в аренду в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определени я арендной платы арендная плата за такой участок подлежит расчету в размере 2% от кадастровой стоимости, а не исходя из рыночной стоимости участка. Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Аналогичные выводы, касающиеся порядка расчета арендной платы за земельные участки, право аренды в отношении которых возникло в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования, сделаны при рассмотрении арбитражными судами трех инстанций дел N А05-1876/2013, А26-7955/2013 и А66-5723/2012.

Подпунктом "г" пункта 3 Правил определения арендной платы установлено, что в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ приведен перечень земельных участков, ограниченных в обороте. К таким землям относятся в числе прочих земли, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров (подпункт 7).

В пункте 5 Правил определения арендной платы указано, что арендная плата в отношении земельных участков, которые предоставлены (заняты) для размещения аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития).

Между тем Минэкономразвития утвердило ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленных (занятых) для размещения аэродромов и аэропортов, только Приказом от 26.10.2011 N 597.

Суды трех инстанций при рассмотрении дела N А56-1709/2013 по иску предприятия к Территориальному управлению Росимущества в Санкт-Петербурге о признании недействительным условия договора о расчете арендной платы за земельный участок, предоставленный для размещения объектов недвижимости, входящих в единую систему организации воздушного движения, пришли к следующим выводам: арендная плата за земли, переданные в аренду для размещения аэродромов и аэропортов, за период до утверждения ставок Минэкономразвития подлежала исчислению на основании подпункта "г" пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть в размере 1,5% от кадастровой стоимости с учетом положений пункта 9 названных Правил. Поскольку расчет арендной платы был осуществлен ответчиком с нарушением названного нормативно-правового акта, суды признали требования истца обоснованными.

В Российской Федерации имеется значительное количество земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены трубопроводы нефти, газа и нефтепродуктов. В практике арбитражных судов не было единства по вопросу о том, к какой категории земель относятся указанные земельные участки, ограничены ли они в обороте как земли транспорта и каким образом рассчитывать за эти участки арендную плату: в соответствии с подпунктом "г" пункта 3 Правил определения арендной платы как для участков, ограниченных в обороте, в размере 1,5% кадастровой стоимости или в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ как для участков, занятых линейными объектами, в размере 2% кадастровой стоимости.

При рассмотрении споров по делам N А13-18181/2011 и А13-18184/2011 между обществом и Территориальным управлением Росимущества в Вологодской области о внесении изменений в договоры аренды находящихся в федеральной собственности земельных участков, предоставленных для размещения линейных объектов по транспортировке газа, арбитражный суд первой инстанции решениями от 28.09.2012, оставленными без изменения Постановлениями апелляционного суда от 23.11.2012 и от 19.11.2012, признал неправильными как довод общества о том, что арендованный участок относится к землям транспорта и ограничен в обороте, поэтому арендная плата подлежит расчету в размере 1,5% от кадастровой стоимости, так и довод Территориального управления Росимущества в Вологодской области о том, что поскольку право аренды на спорный участок, не ограниченный в обороте, возникло не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, то расчет арендной платы должен быть определен исходя из рыночной стоимости учас тка. Определяя размер арендной платы по спорным договорам, суды пришли к выводу о том, что земли, занятые объектами трубопроводного транспорта, не относятся к ограниченным в обороте; арендная плата за использование таких участков установлена пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не может превышать 2% кадастровой стоимости этих участков независимо от того, заключен ли договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования или нет. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.04.2013 N 14902/12 со схожими обстоятельствами подтверждена правомерность приведенных выводов.

Президиум ВАС РФ сформировал следующую правовую позицию.

Согласно подпункту 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к числу ограниченных в обороте земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, относятся земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта. Между тем собственники трубопроводов нефти, газа и нефтепродуктов являются организациями топливно-энергетического комплекса, а не организациями транспорта. Следовательно, земли, на которых расположены такие трубопроводы, не подпадают под действие подпункта 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ и не признаются ограниченными в обороте. Арендная плата за использование земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), установлена пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, то есть непосредственно федеральным законом, и не может превышать 2% кадастровой стоимости этих участков.

Постановлением N 582 предусмотрено, что арендная плата за публичные земли может быть определена на основании кадастровой стоимости земельных участков. Во многих субъектах Российской Федерации в нормативных правовых актах, регламентирующих порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов, и за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, установлен механизм (формула) расчета арендной платы с использованием размера кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости. Изменение арендной платы в таких договорах возможно в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются нормативно-правовым актом уполномоченного органа субъекта Российской Федерации. В силу пункта 5 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета вносит сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган в установленном Законом порядке документов, в том числе на основании нормативн ого правового акта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель.

В судебной практике возник следующий вопрос: в случае утверждения региональным нормативно-правовым актом новой величины кадастровой стоимости земельных участков с какого момента арендаторы по договорам аренды земельных участков, в которых регулируемая арендная плата рассчитывается на основании кадастровой стоимости земельных участков, должны вносить арендную плату в новом размере - с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель; с момента внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости или с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (пункт 9 Правил определения арендной платы)?

Арбитражные суды по-разному подходили к решению приведенной проблемы.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.2014 N 15534/13 сформулировал следующую правовую позицию.

На основании пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного изменения.

Таким образом, при исчислении арендной платы за участки, находящиеся в публичной собственности, новый показатель кадастровой стоимости применяется с момента вступления в силу нормативного правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель, и арендатор обязан вносить арендную плату в новом размере еще до внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Суды трех инстанций рассмотрели несколько дел по искам администрации города Вологды (далее - администрация) к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2013 год по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, предоставленных для жилищного строительства (дела N А13-9457/2013, А13-9459/2013, А13-9460/2013, А13-9462/2013 и А13-9465/2013). Арендная плата по этим договорам рассчитывалась по ставке, определенной нормативным правовым актом правительства Вологодской области исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Администрация с января 2013 года рассчитала арендную плату в соответствии с условиями договоров с учетом ставки арендной платы за пользование земельным участком, установленной Постановлением правительства Вологодской области от 17.12.2012 N 1499 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2013 год", исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной постановлением правительства Вологодской области от 30.12.2009 N 2154 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области" и Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27.12.2012 N 206 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель на селенных пунктов Вологодской области". Общество, возражая против заявленных требований, полагало, что поскольку нормативно-правовой акт, которым утверждены результаты новой кадастровой оценки земель, вступил в действие 18 января 2013 года, то по аналогии с нормами налогового законодательства новая кадастровая стоимость должна применяться при расчете арендной платы только с 1 января 2014 года.

Арбитражные суды признали доводы общества несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права и взыскали долг по арендной плате в размере, рассчитанном администрацией. Суды, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, статьей 424 ГК РФ , а также разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, исходили из того, что размер арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен и определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды; арендодатель по договору вправе требовать внесения арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без внесения изменений в договор; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом суды указали, что в данном случае размер арендной платы по заключенным сторонами договорам рассчитывался исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициентов. В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков арендодатель правомерно при расчете арендной платы применил новую кадастровую стоимость с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, который определяется датой опубликования этого нормативного акта.

Следует отметить, что определениями Верховного Суда Российской Федерации обществу отказано в передаче кассационных жалоб по указанным делам для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Арбитражные суды Поволжского и Уральского округов также придерживаются вышеприведенной позиции.

В практике арбитражных судов длительное время не было единства по следующему вопросу: если арендатор находящегося в публичной собственности земельного участка заключил договор купли-продажи этого участка и уплатил выкупную цену публичному собственнику (арендодателю), должен ли покупатель, несмотря на прекращение договора аренды, вносить арендную плату до момента государственной регистрации его права собственности на участок?

Ряд арбитражных судов, в том числе и Федеральные арбитражные суды Волго-Вятского, Северо-Западного, Северо-Кавказского, Центрального округов, придерживались позиции, согласно которой в силу статьи 414 ГК РФ после заключения договора купли-продажи арендуемого участка и полной оплаты выкупной цены изменяются основания владения и пользования этим участком, прекращаются как договор аренды этого участка, так и обязанность покупателя перечислять арендную плату.

Приведенная проблема была разрешена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 и в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73.

ВАС РФ, проанализировав положения подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, в соответствии с которыми любое использование земли осуществляется за плату в виде арендной платы и земельного налога, пришел к выводу о том, что за покупателем - бывшим арендатором, который до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога, сохраняется обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды, а следовательно, стороны ввиду платности землепользования не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Арбитражный суд при рассмотрении дела N А56-28814/2013, руководствуясь статьей 65 ЗК РФ, , 614 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, удовлетворил иск администрации муниципального образования и взыскал с индивидуального предпринимателя арендную плату за пользование земельным участком в период после заключения договора купли-продажи арендованного ответчиком участка до государственной регистрации права собственности покупателя на этот участок. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение суда первой инстанции без изменения.

По делу N А66-5135/2012 арбитражные суды трех инстанций при аналогичных обстоятельствах также взыскали в пользу Территориального управления Росимущества в Тверской области с общества плату за пользование земельным участком, поскольку обязательство ответчика по внесению арендной платы прекратилось только с момента государственной регистрации его права собственности на участок. Тот факт, что между сторонами имелся спор, касающийся выкупной цены по договору купли-продажи земельного участка, не может служить основанием для освобождения общества от обязанности платить за аренду.

В том случае, если какое-либо лицо без правовых оснований пользовалось земельным участком, находящимся в публичной собственности, в силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ оно обязано уплатить за пользование этим участком. Длительное время не было однозначного ответа на вопросы, в каком виде и размере должна быть осуществлена плата за такое пользование, освобождается ли лицо, неосновательно пользующееся земельным участком, от уплаты собственнику земельного участка неосновательного обогащения в размере арендной платы, если оно уплатило в соответствующий бюджет денежные средства, названные таким лицом земельным налогом.

Особенно часто данные вопросы возникают в случаях, когда собственники зданий, строений и сооружений не оформляют прав на земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 12790/13 сформулирована правовая позиция о том, что в подобных случаях имеет место фактическое пользование земельным участком, поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются и статьи , и 65 ЗК РФ. В названном Постановлении указано следующее: установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), и самостоятельно выбирать управомоченное на получение этой платы лицо и ее размер; в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельного участка и не владеющие им на праве постоянного (бессрочного) пользования, не относятся к пл ательщикам земельного налога; неосновательное обогащение за пользование без надлежащего оформления прав земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, взыскивается в судебном порядке по искам органов, уполномоченных от имени собственника распоряжаться соответствующими землями на основании земельного законодательства.

Таким образом, с лица, пользующегося без правовых оснований публичным земельным участком, по иску уполномоченного на распоряжение таким участком государственного или муниципального органа подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендных платежей, установленных в период пользования нормативными правовыми актами уполномоченных органов, регулирующих порядок исчисления арендной платы за пользование земельными участками, с учетом положений Постановления N 582. При этом для удовлетворения такого иска не имеет правового значения факт перечисления ответчиком в какой-либо бюджет денежных средств, именуемых им земельным налогом.

Арбитражный суд Северо-Западного округа при рассмотрении кассационной жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - министерство) на решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А66-16077/2013 об отказе министерству в иске к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположено здание ответчика, руководствуясь вышеприведенной правовой позицией ВАС РФ, отменил названные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции признал неверными, не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права выводы судов о том, что к обществу, которое приобрело у компании по договору купли-продажи от 04.06.2003 здание, расположенное на спорном участке, перешло право постоянного (бессрочного) пользования участком и что, несмотря на отсутствие государственной регистрации такого права, общество должно платить земельный налог. Суд кассационной инстанции указал, что общество не относится к лицам, которым в силу статьи 20 ЗК РФ земельные участки могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право не было зарегистрировано за обществом, не является ранее возникшим и не приобретено им в порядке универсального правопреемства. Общество, как собственник объекта недвижимости, вправе пользоваться земельным участком на основании договора аренды или приватизировать его по правилам статьи 36 ЗК РФ. Поскольку общество не оформило право пользования земельным участком, министерство вправе заявить в суд требование о взыскании с ответчика неосновательно сбереженных денежных средств за фактическое пользование землей по правилам статьи 1102 ГК РФ в размере арендной платы, установленной соответствующими нормативно-правовыми актами уполномоченных органов Тверской области. Ввиду того что суды первой и апелляционной инстанций не проверяли представленный истцом расчет неосновательного обогащения, кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение.

Правомерность вышеприведенной позиции подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 14.11.2014 N 305-ЭС14-442.

Уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального управления, обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельными участками, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) должен доказать, что ответчик приобрел или сберег за счет истца на сумму, указанную в иске, а именно: представить доказательства того, что ответчик пользуется земельным участком той площади, за которую начислено неосновательное обогащение, а также обосновать расчет со ссылкой на нормативно-правовые акты, которыми регулируется арендная плата за землю в соответствующем регионе.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А44-4011/2013, которыми удовлетворен иск Департамента имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области (далее - департамент) о взыскании с общества неосновательного обогащения в размере арендной платы, возникшего на стороне ответчика в связи с использованием без правовых оснований земельного участка площадью 21549 кв. м, находящегося в собственности Новгородской области. Суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованными как довод департамента о том, что общество должно заплатить за пользование всем указанным участком, на котором расположены объекты недвижимости, арендуемые обществом, так и расчет неосновательного обогащения, в котором применен коэффициент использования, равный 50, установленный решением Думы Боровичского муниципального района Новгородской области от 24.11.2011 N 102 "Об утверждении коэфф ициентов, устанавливаемых в процентах от кадастровой стоимости земельных участков, определяемых для различных видов функционального использования земельных участков на 2012 год".

Суд кассационной инстанции, отменяя принятые судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее: по смыслу статей 1102 и 1105 ГК РФ истец обязан доказать размер неосновательного обогащения, указанный в иске; между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество использует весь спорный земельный участок и что этот участок сформирован исключительно под объектами недвижимости, арендованными обществом, с учетом площади, необходимой для их использования; суды не проверили довод общества о том, что этими объектами и с учетом площади, необходимой для их использования, занята только четвертая часть участка, а также довод о том, что в нарушение Основных принципов и Правил определения арендной платы при аренде публичных земельных участков, утвержденных Постановлением N 582, размер платы за пользование участком, рассчитанный с применением коэффициента, равного 50, составляет 50% от кадастровой стоимости участка, что значительно выше, чем аре ндная плата за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и имеющие те же категории и вид разрешенного использования. Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении дать оценку приведенным доводам ответчика и установить, за какую площадь ответчик должен уплатить неосновательное обогащение и в каком размере.

Собственники объектов недвижимости, лица, имеющие в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не оформившие надлежащим образом права на землю, по спорам о взыскании с них платы за пользование земельными участками, возражая против удовлетворения требований, часто ссылаются на то, что они должны платить только за ту часть участка, которая занята их объектами по обрезу фундамента, поскольку права на землю не оформлены.

Приведенный довод является необоснованным и противоречит положениям статей 33, 35 и 36 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Из пункта 7 статьи 36 ЗК РФ следует, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ , исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, лицо, имеющее в собственности, в безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в публичной собственности, должно заплатить за пользование земельным участком, занятым объектом недвижимости, с учетом площади, необходимой для его использования.

Приведенный вывод сделан судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А66-10056/2012, судами трех инстанций при рассмотрении дела N А56-22275/2012, по которым с собственников объектов недвижимости была взыскана плата за пользование публичными землями, на которых эти объекты расположены.

В практике арбитражных судов Северо-Западного округа достаточно много дел, в которых уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления просили взыскать неосновательное обогащение с лиц, фактически использовавших публичные земельные участки в какой-либо деятельности не для размещения объектов недвижимости (например, для размещения автостоянки, временных торговых павильонов и т.п.).

При рассмотрении таких дел суды часто отказывали во взыскании неосновательного обогащения, поскольку истцы в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представляли надлежащих доказательств того, что именно ответчик использует участок, указанный в иске.

Так, суды трех инстанций отказали Комитету управления городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) во взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположена автостоянка с ограждением (дело N А56-67299/2013). Суды указали, что представленные КУГИ акты обследования участка, составленные без привлечения ответчика и без его уведомления, не могут служить надлежащим доказательством того, что именно названное общество установило во внутридворовой территории ворота и ограждение и что только общество использует огражденную территорию для стоянки автотранспорта.

В рамках дел N А56-66006/2013 и А56-20888/2014 рассмотрены аналогичные споры.

Большое количество споров, касающихся платы за пользование публичными земельными участками в Санкт-Петербурге, с участием КУГИ, который распоряжается такими землями и является арендодателем, ежегодно рассматривается Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и соответственно судами апелляционной и кассационной инстанций.

Арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определяется на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон N 608-119) и Постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

Законом N 608-119 определена формула, по которой рассчитывается арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и участки, расположенные в Санкт-Петербурге, право государственной собственности на которые не разграничено. Согласно данной формуле годовой размер арендной платы рассчитывается путем перемножения значений базовой ставки арендной платы и нескольких коэффициентов, в том числе коэффициента функционального использования (Кф), применяемого в соответствии с видом функционального использования земельного участка (части земельного участка).

Правительство Санкт-Петербурга Постановлением N 1379 утвердило Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).

Пунктом 2.3 Положения предусмотрено, что Кф определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных этим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Кн определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Согласно пунктам 2.7 и 2.8 Положения арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0 (базовая функция, любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), понижающие коэффициенты устанавливаются равными 1,0. Иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Следует отметить, что размер арендной платы с применением Кн, равного 18,0, является максимальным, поскольку исключает использован ие понижающих коэффициентов.

Таким образом, определение Кф при расчете платы за пользование земельными участками, в отношении которых в установленном порядке заключены договоры аренды, осуществляется на основании ведомости ГУИОН и по правилам пунктов 2.7 и 2.8 Положения и не вызывает затруднений в правоприменительной практике.

Представляет определенную сложность вопрос о том, каким образом рассчитывать размер платы (неосновательного обогащения) за пользование земельными участками, которые используются без оформления прав на них.

КУГИ при обращении с исками в арбитражный суд о взыскании платы за земельные участки, используемые без правоустанавливающих документов, рассчитывает размер платы на основании Закона N 608-119 и Постановления 1379 и, как правило, с применением Кн, равного 18,0.

Арбитражные суды сформировали следующий подход к рассмотрению таких споров: если КУГИ предъявляет требования к землепользователю - собственнику объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, то размер платы за участок, занятый объектом с учетом площади, необходимой для его использования, определяется с применением Кн, установленного по фактическому использованию такого объекта, подтвержденному надлежащими доказательствами; если иск предъявлен к лицу, самовольно занявшему пустующий земельный участок, функциональное использование которого не определено в установленном порядке и который может быть использован под любые виды деятельности, размер платы за такое пользование определяется с применением Кн, равного 18,0.

Так, при рассмотрении по делу N А56-80125/2013 иска КУГИ о взыскании с индивидуального предпринимателя неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, суды трех инстанций посчитали, что иск КУГИ подлежит удовлетворению частично. Суды исходили из следующего: поскольку представленными в материалы дела документами подтверждено, что принадлежащее ответчику нежилое помещение в указанном здании используется под размещение сауны и истец не представил доказательств использования земельного участка под иные цели, при расчете неосновательного обогащения надлежит применить Кн, равный 2.1, установленный пунктом 7 приложения 4 к Положению для территорий, используемых под бытовое обслуживание населения в капитальных зданиях.

При рассмотрении иска КУГИ по делу N А56-56057/2013 о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование самовольно занятым земельным участком и выселении ответчика с этого участка суды трех инстанций посчитали требования КУГИ законными и обоснованными. Суды, установив, что ответчик без законных оснований использует спорный земельный участок, удовлетворили заявленные требования, исходя из представленного истцом расчета неосновательного обогащения, размер которого определен КУГИ в соответствии с Законом N 608-119 и Постановлением N 1379 с применением Кн, равного 18,0, предусмотренного для земельных участков, на которых осуществляются любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке. Суды отклонили довод ответчика о необходимости применения при расчете задолженности Кн, равного 8.1, для функции "отдых", поскольку договорные отношения между сторонами по поводу предоставления и использования спорной территории отсутствуют; земельный участок не прошел кадастровый учет, а для расчета платы за такие земельные участки пунктом 4.2.2 Постановления N 1379 предусмотрено применение коэффициента местоположения, равного коэффициенту функционального использования территории для базовой функции (пункт 56 приложения 4 к Положению); надлежащих доказательств использования занимаемой территории в спорный период в целях, соответствующих Кн, равному 8.1, ответчик не представил.

В судебной практике возник вопрос о том, каким образом рассчитывать арендную плату за государственные земельные участки в Санкт-Петербурге, на которых расположены объекты, не завершенные строительством. Ответ на данный вопрос зависит от того, в каком порядке земельный участок предоставлен арендатору, в чьей собственности находится расположенный на участке объект незавершенного строительства.

Пунктом 3.1.1 приложения 1 к Постановлению N 1379 регламентирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости. В данном пункте предусмотрено определение арендной платы по кодам (Кн) 10.1 и 10.2 с применением понижающих коэффициентов на срок проведения проектно-изыскательских работ и на срок строительства (реконструкции) и без применения таких коэффициентов по истечении установленных соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга сроков.

Таким образом, пункт 3.1.1 применим только для случаев предоставления земельных участков для целей строительства, завершения строительства (реконструкции) на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства.

Арендная плата за земельные участки, которые предоставлены в аренду в порядке статьи 36 ЗК РФ собственникам расположенных на участках объектов незавершенного строительства, подлежит определению в соответствии с пунктом 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379. Данным пунктом предусмотрено, что арендная плата за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, рассчитывается по кодам 10.1 и 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс; по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды земельного участка под таким объектом при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, к кодам 10.1 и 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение арбитражного суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда по делу N А56-72014/2012, в котором рассматривался иск КУГИ о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору от 12.07.2011 аренды земельного участка и пеней за период с 01.07.2012 по 31.12.2012. Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела пришли к выводу о том, что, поскольку на спорном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, арендная плата за земельный участок подлежит расчету на основании пункта 3.1.1 без применения повышающего коэффициента К6. Так как арендную плату, рассчитанную на основании данного пункта, общество к моменту рассмотрения данного дела внесло в полном размере, суды взыскали с ответчика только неустойку за просрочку платежей.

Кассационная инстанция признала приведенные выводы неверными, основанными на неправильном толковании норм материального и процессуального права, отменила решение и Постановление и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее. Согласно материалам дела спорный участок предоставлен в аренду обществу не для целей строительства или завершения строительства на основании правовых актов органов государственной власти с указанием сроков строительства, а в порядке статьи 36 ЗК РФ в связи с тем, что общество с 2004 года является собственником объекта незавершенного строительства, и для размещения данного объекта, поэтому при расчете арендной платы необходимо применять пункт 3.1.2 приложения 1 к Постановлению N 1379, а не пункт 3.1.1. На необходимость применения правил пункта 3.1.2 при расчете арендной платы за спорный земельный участок указано в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2013 по делу N А56-7976/2012, в котором КУГИ за явил иск о взыскании с общества арендной платы по тому же договору за период с 17.03.2011 по 30.06.2011. Поскольку в рамках рассматриваемого дела КУГИ заявил требование о взыскании арендной платы большей частью за период после истечения 12-месячного срока со дня заключения договора аренды и разрешение на строительство в указанный период общество не получило, судам надлежало установить, имеется ли у общества долг по арендной плате, рассчитанной по правилам пункта 3.1.2 приложения к Постановлению N 1379, с учетом тех платежей, которые общество осуществило в названный период.

В настоящей статье приведены примеры сложившегося в течение нескольких лет подхода кассационной инстанции при проверке законности судебных актов первой и апелляционной инстанций по вопросам платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности. Некоторые вопросы, например, касающиеся: права арендодателей - публичных органов изменять арендную плату несколько раз в течение года в связи с неоднократным изменением нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения платы; порядка изменения механизма расчета арендной платы за федеральные земли, указанные в договорах аренды, заключенных до принятия Правительством Российской Федерации Постановления N 582, на способы, предусмотренные данным Постановлением, - нуждаются в дополнительном изучении и обсуждении на очередном заседании Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Западного округа.