Как проверить квартиру в новостройке. Квартира в новостройке: что нужно знать при покупке

Покупка квартиры у застройщика не исключает возможности остаться и без квартиры, и без денег.

Чтобы избежать такого исхода событий, следует серьезно подойти к выбору строительной компании, обращая внимание на ее репутацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Первое, что нужно оценить так это стаж застройщика, его предыдущие проекты и как он себя вел на рынке недвижимости.

Обратите внимание на сам сайт застройщика. Размещенная на нем информация позволяет объективно оценить стаж компании, историю ее реализованных и нереализованных проектов, ближайшие и перспективные планы. Обращайте внимание на то, сколько объектов застройщик планирует построить в будущем, запланированные сроки сдачи их в эксплуатацию, есть ли у него опыт в строительстве именно того типа здания, в котором нуждаетесь именно вы.

Наличие планов, а также реализованные проекты, косвенно свидетельствуют о том, что застройщик выбран правильно, компания не является сиюминутным «игроком», в задачу которого входит лишь вытянуть с карманов вкладчиков деньги.

Обязательно ищите отзывы о застройщике. Некоторые компании размещают их на своем сайте, среди которых есть как хорошие, так и плохие. Естественно, что вас в большей мере должны интересовать негативные отзывы. Наличие плохих отзывов еще не говорит о том, что компания плохая, но позволяет обратить внимание на некоторые моменты. Например, клиенты компании могут быть недовольны частыми дополнительными взносами или постоянной отсрочкой введения дома в эксплуатацию.

Эту информацию можно подчерпнуть не только на сайте компании. Есть различные форумы, на которых клиенты застройщика оставляют свое мнение, рекомендуют компанию или наоборот, отговаривают. Обращайте внимание на факты, которые они приводят, а не на пустые эмоции. Объективно помогут сориентироваться рейтинги строительных компаний.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю?

Вы уже знаете, как правильно выбрать застройщика. Можно переходить к тесному общению непосредственно с его представителем. Перед тем, как подписывать какой-либо договор, потребуйте учредительную и бухгалтерскую документацию. Отказать в вашей просьбе представитель компании не имеет права.

В соответствии со статьями 19-21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан предоставить по требованию каждого обратившегося лица следующие документы:

1. Устав, учредительный договор компании;
2. Документ, удостоверяющий прохождение госрегистрации застройщиком;
3. Документ, подтверждающий постановку на учет в налоговом органе;
4. Бухгалтерская и годовая отчетность за последние 3 года работы, которая утверждена в соответствии с требованиями законодательства;
5. Результат аудиторской проверки за последний год деятельности компании.

Наличие этих бумаг позволяет уточнить информацию про учредителей компании, реализованные проекты, состояние ее финансовой сферы.

Обратите особое внимание на лицензию и срок действия компании. Если они заканчиваются в ближайшее время, есть повод заострить на этом свое внимание. Появление любых сомнительных данных является поводом обращаться за консультацией к юристу, который практикуется на вопросах долевого строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация?

Тот факт, что с учредительными документами компании все в порядке, не является поводом для безоговорочного доверия ей своих денег. Поскольку финансовые средства будут даны под строительство конкретного дома, то нужно потребовать документы, которые дают застройщику на это право.

Для начала строительных работ, у него должны быть следующие документы:

• Соответствующее разрешение, на проведение работ по строительству дома;
• Документация для строительства жилого многоквартирного дома;
• Заключение госэкспертизы этой документации;
• Документы, по которым компания застройщика получает право вести строительные работы на выделенном ей участке земли.

Наличие такого пакета документов позволяет избежать рисков, того что возведение дома так и не начнется. Один из приемов недобросовестных компаний заключается в том, что как только они приобретают земельный участок под строительство, их представители сразу приступают заключать . При этом все остальные документы еще не оформлены.

В таких случаях лучше повременить и дождаться, пока вся перечисленная документация будет оформлена. Это может занять очень много времени. Одна подготовка проектной декларации растягивается на долгие месяцы. Учтите, что нет никаких гарантий в том, что все разрешения будут обязательно получены. Может случиться и так, что от проекта застройщику придется отказаться. Деньги он вам, скорее всего, вернет. Но «пролежав» у него год, а может и больше, они не дадут вам никаких дивидендов.

Особенности заключения договора участия в долевом строительстве

Один из наиболее ответственных моментов принятия участия в долевом строительстве это подписание соответствующего соглашения. Проблема заключается в том, что законодатель не предусмотрел какой-либо строгой формы таких договоров, в котором сторонами является застройщик и участник долевого строительства. По этой причине необходимо обращать внимание на многие детали договора. Лучше, если сам договор перед подписанием будет показан независимому юристу, который специализируется на долевом участии.

Может случиться и так, что застройщик предложит заключить предварительное соглашение. Особенность этого договора заключается в том, что он не нуждается в обязательной государственной регистрации. Недобросовестные компании могут использовать такие договора, чтобы дважды продавать одну и ту же квартиру. Перед участниками долевого строительства представитель компании объясняет заключение такого договора потребностью в дополнительном времени, необходимом для подготовки всего пакета документов для заключения и регистрации основного договора.

Чтобы избежать использования своих денег мошенниками, потребуйте у представителя компании хотя бы одно соглашение, которое было бы оформлено по всем правилам. Если таковых не окажется, откажитесь от подписания .

Во время подписания основного соглашения обращайте пристальное внимание не только на его содержание, но и насколько точны в нем формулировки. Документ обязательно должен отображать такие данные, как точный адрес квартиры, размер и цену доли, а также данные о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее.

Важный момент. Перед тем, как заключить первый договор долевого участия, за 14 дней до этого момента в СМИ от застройщика должна быть опубликована проектная декларация будущего дома. Это обязанность компании.

Основной договор требует государственную регистрацию, при которой обязаны присутствовать как застройщик или его представитель, так и участник долевого строительства. После регистрации, земельный участок, выделенный под строительство, переходит в собственность дольщиков, что делает сделку надежнее для них. Передача денег компании-застройщику целесообразно только тогда, когда соглашение с ним подписано и зарегистрировано.

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

1. Если нет необходимой документации на строительство жилого дома;
2. Участок земли под строительство имеет категорию, не позволяющую возведение на нем многоквартирного жилого дома;
3. Строки строительства дома многократно переносились;
4. Менялся застройщик;
5. Квартира предлагается по цене, которая значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в том же районе города;
6. Представитель компании дает недостоверные или противоречивые данные об объекте строительства;
7. Застройщиком выступает индивидуальный предприниматель или вместо застройщика квартиру предлагает генеральный подрядчик, другой инвестор;
8. Если предлагается заключить любой другой договор, кроме договора участия в долевом строительстве.

Последнее обновление: 27.04.2017

Посмотрите раздел «О компании» : как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте ) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на Откроется в новой вкладке.">«РБК-Недвижимость» или Откроется в новой вкладке.">«Индикаторы рынка недвижимости» , а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты» ) - говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Крупный инвестор , участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация ) - это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера . В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока.

Где найти информацию об источниках финансирования проекта ? В Проектной декларации , которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка , т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика .

Стоит также обратить внимание на наличие или отсутствие валютных рисков проекта . Валютные риски возникают, если обязательства Девелопера номинированы в валюте (в долларах или евро, например ), которая может резко вырасти по отношению к рублю, и создать серьезные финансовые проблемы для компании. Если же все обязательства, связанные с проектом, номинированы в рублях, то валютные риски отсутствуют.

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика ), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц ). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку финансовой устойчивости Застройщика , гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

Хорошим знаком являются профессиональные награды Девелопера (если они у него есть ), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта , тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации , или от менеджеров компании.

Темпы ведения строительства Застройщиком

Есть смысл обратить внимание на темпы ведения строительства , в том числе в других проектах Девелопера . Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою надежность, и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки - строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков .

Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не на бумаге.

Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с , это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге ).

Проверка документов Застройщика

Какие документы нужно проверить у Застройщика при покупке квартиры?

В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления . А именно:

1. учредительные документы (включая устав компании - последнюю редакцию );
2. свидетельство о государственной регистрации;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговой;
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
5. аудиторское заключение о его деятельности за последний год.

Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.

Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа ).

Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях ) присутствует в составе его к конкретному проекту.

Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) , например, на сайте налоговой - . Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком . Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании ).

Кто ставит подпись на договоре - важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании. Сам договор в таком случае признается ничтожным, и все обязательства по нему - тоже (хотя деньги по этому договору Застройщик вполне может принять ).

Если договор подписывает представитель компании по доверенности - смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.

Признаки финансовой устойчивости Застройщика

На финансовые возможности Застройщика отчасти указывает его стратегия продаж . Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты ), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков ). Это хорошо. Но где это узнать?

Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше ). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику , попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования ), самостоятельно заказав .

Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка ), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.

Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика , является - публичность компании . Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг ), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов ) своего корпоративного управления и финансовых потоков.

Официальные данные о своем финансовом состоянии , как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации .

Регулярная отчетность, предоставляемая в контролирующие органы - тоже является косвенным признаком надежности Застройщика . Например, список московских Застройщиков , работающих по 214-ФЗ и предоставляющих отчетность в Москомстройинвест можно посмотреть .

Различные рейтинги Застройщиков , публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются ). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Часто полезную (но субъективную ) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков . В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир (клиентов конкретного Застройщика ), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком - это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика , систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков , которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов . Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный ), или его конкурентов (если отзыв отрицательный ).

ВИДЕО: Покупка новостройки. Основные моменты

- Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе.

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных - это очень приблизительный фактор. Как оценить незнакомого человека - подведет он в деле, или не подведет? Нарушит он обещание, или не нарушит? Кто ж его знает? И не узнаешь, пока не проверишь. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности , описанные выше.

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании - достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика ), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом ), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

Но есть и хорошая новость! С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

1. Банковское поручительство;
2. Полис страховой компании;
3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков , которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ) , вместо страхования делать отчисления в единый . Деньги из этого фонда будут направляться на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее - по указанной ссылке ).

Это, конечно, радует нас, как Покупателей жилья на , и мы будем надеяться, что механизмы такой защиты дольщиков заработают вскоре как положено.

Из чисто философских соображений можно заглянуть в Единый реестр застройщиков (), созданный при поддержке Национального объединения застройщиков жилья . Там, правда, дана всего лишь краткая справочная информация по всем компаниям-застройщикам, которые привлекают деньги по ДДУ в России (указано - кто, что и где строит, в каких объемах, и т.п. ). И еще там каждой компании присвоен определенный рейтинг надежности (наподобие рейтинга банков - А1, Б1, В2, и т.п. ).

Сам по себе этот рейтинг довольно условный, и может измениться в любой день. Поэтому, интерес может вызывать только явно низкая оценка компании в рейтинге (т.е. если ей присвоена категория Г или Д ). Тогда уже стоит выяснить, в чем причина такой низкой оценки. Ну и конечно, отсутствие нашего Застройщика в этом реестре тоже может навести на нехорошие мысли.

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры - так называемые, реестры проблемных застройщиков, или «черные списки» (см. ниже ).

Реестры проблемных Застройщиков и компаний-банкротов

Для большей уверенности в добросовестности и финансовой устойчивости Застройщика , мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве . Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (). В поле «Участник дела» выбираем фильтр "Ответчик" и вводим название компании-застройщика, затем наверху жмем ссылку "Банкротные" (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан ).

Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика . Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.

Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании , то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве - . Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.

И в завершение, есть смысл пройтись по спискам реестра проблемных Застройщиков , публикуемых на официальных порталах:

• Реестр проблемных Застройщиков Москвы - .
• Реестр проблемных Застройщиков Подмосковья - .
• Перечень Застройщиков Москвы, находящихся в стадии банкротства или в предбанкротном состоянии - .

В других регионах, возможно, ведутся собственные реестры местных проблемных Застройщиков .

Нам же необходимо убедиться, что выбранный нами Застройщик отсутствует в этих списках.

Итак, мы узнали всю интимную информацию о Застройщике, и решили-таки доверить ему свои деньги. Знакомый астролог, посмотрев на звезды, и оценив космическую энергию страховки Застройщика, уверил нас, что наши надежды сбудутся.

Теперь надо поинтересоваться деталями строительного проекта, в котором мы выбрали себе квартиру.

Об этом - на следующем шаге.

При покупке квартиры на первичном рынке от застройщика возникает гораздо больше вопросов, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Чем рискует покупатель и как получить гарантии сохранности внесенных денежных средств.

Стадия строительства

Приобрести квартиру можно уже в готовом доме, а можно на стадии строительства. В чем различия и преимущества покупки жилья на начальной и завершающей стадии строительства?

Чем на более раннем этапе человек вложит деньги в недвижимость, тем дешевле ему обойдется квартира. Но даже самые надежные застройщики могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами и никогда не сдать дом в эксплуатацию. Чем ближе строительство дома подходит к завершающему этапу, тем больше вероятность заселиться в срок.

Что нужно знать, вкладывая деньги в новострой:

1. К концу строительства стоимость квартиры может вырасти на 50%.
2. Стоимость квадратного метра зависит от месторасположения дома.
3. Стоимость квартиры зависит от репутации застройщика.
4. Панельные дома строятся быстрей.
5. Монолитно-кирпичные дома возводятся дольше.
6. Меньше рисков вкладывать деньги в малоэтажные дома.

Начальная

Плюсы покупки квартиры на начальном этапе строительства:

• Низкая цена;
• Выгодно для дальнейшей перепродажи;
• Широкий выбор предложений;
• Возможность выбрать этаж и планировку.

Если застройщик имеет хорошую репутацию, а дом находится в районе с развитой инфраструктурой, то 30% квартир распродаются еще на начальном этапе строительства, остальные 60% по ходу возведения.

И только последние квартиры продаются уже в доме, который сдан в эксплуатацию. Обычно это самые дорогие квартиры.

Согласно закону, застройщик может начать продавать квартиры только после оформления разрешения на строительство. Но на практике делается это еще раньше – после приобретения участка.

Для покупателя есть риск потерять свои деньги в следующих случаях, когда:

1. Заключается договор бронирования жилья или предварительной купли-продажи.
2. Сделка не регистрируется в Росреестре.
3. Есть риск, что договора на одну квартиру будут заключены с несколькими людьми.

Чтобы исключить подобное мошенничество квартиру не рекомендуется покупать на «этапе котлована». До введения дома в эксплуатацию придется ждать от 2 до 4 лет. В условиях кризиса строительства может затянуться на более длительный период.

Завершающая

На завершающей стадии жилье выгодно покупать для себя, если:

1. Покупатель немного переплачивая, устраняет себя от рисков, что дом будет не достроен.
2. Квартира планируется сдаваться в аренду, для скорейшего получения прибыли.

Если готовность дома составляет 80%, то это наиболее благоприятный период для покупки квартиры. Могут быть задержки на этапе передачи дома в эксплуатацию, тем не менее нет риска, что дом не достроят.

На завершающем этапе можно купить квартиру не напрямую от застройщика, а по договору переуступки у инвесторов, которые купили квадратные метры еще на этапе котлована.

Проверка застройщика

Покупать квартиру на любом этапе строительства следует только от надежного застройщика. Как проверить его репутацию? Покупателя больше всего волнует своевременная сдача дома в эксплуатацию и гарантия вселения в жилплощадь.

Проверить надежность застройщика можно по следующим критериям:

• публичность;
• ценовая политика, соответствующая другим предложениям рынка;
• не спадающий темп строительства;
• известные деловые партнеры;
• юридически правильно составленный договор и другие документы.

Не обязательно офис застройщика должен находиться в центре города и иметь большую яркую рекламную вывеску. Репутация должна быть подтверждена отзывами в газетах и журналах, интернет-источниках. Желательно, чтобы у застройщика за спиной было уже несколько крупных завершенных проектов. На хорошую репутацию будут работать и несколько проектов, которые ведутся на данный момент, это означает, что компании доверяют.

Подозрение могут вызвать низкие цены на жилье. Неблагонадежный застройщик таким образом может привлекать новых клиентов. Ни одна строительная компания не будет работать себе в убыток.

Крупные компании редко делают большие скидки и акции. Не стоит доверять скидкам более чем на 10%. Тем не менее в условиях кризиса некоторые застройщики пытаются как можно быстрей окупить строительство и предлагают наиболее выгодные для клиента условия. По себестоимости можно купить квартиру на этапе сдачи дома в эксплуатацию, когда осталось распродать 10% площади.

Ошибочно полагать, что дома возведенные на 50% точно будут сданы в эксплуатацию. Обратить внимание следует на темп строительства:

1. Панельный дом ежемесячно должен увеличиваться на 3 этажа.
2. Монолитный дом должен ежемесячно увеличиваться на 5 этажей.
3. Строительство может приостанавливаться только из-за плохих погодных условий.
4. Объективную причину замедления строительства можно узнать у участников или руководителя проекта.
5. Не обязательно каждый день наведываться на стройку, некоторые компании на своих сайтах ведут онлайн-трансляцию.

Самым надежным является застройщик, который работает с иностранными инвесторами.

Международные компании вкладывают свои деньги только в успешные проекты, которые принесут им деньги. Инвесторы также заранее проверяют надежность всех документов.

Стоит доверять застройщику также если инвестором выступает государственный банк.

Если строительство идет на условиях кредитования, то нужно обратить внимание на другие проекты, которые кредитует фирма. Не стоит доверять тому предприятию, которое кредитует всего один объект.

Благонадежным является и программа страхования. Покупатель получает гарантию возврата своих денег обратно, если застройщик по каким-либо причинам остановит проект. Страховая компания берет на себя ответственность только после тщательной проверки документов и надежности застройщика.

Документы, которые необходимо проверить

При самостоятельной покупке квартиры в новостройке следует произвести тщательный анализ документов. Честный застройщик не будет скрывать ни один из них:

1. Лицензия на строительство.
2. Учредительные документы.
3. Бухгалтерские отчеты.
4. Разрешение на выполнение строительных работ.
5. Решение инвестиционно-тендерной комиссии с указанием срока сдачи дома в эксплуатацию.
6. Распоряжение главы города.
7. Государственная регистрация прав собственности.
8. Права владения доли в строительстве при условии, что застройщик является подрядчиком.

Желательно, чтобы документы проверял юрист, ведь в договоре может быть написано что угодно, что может обернуться против покупателя.

На данный момент популярным является договор долевого участия. Он исключает факт мошенничества, в частности, двойной продажи, поскольку каждый документ регистрируется в регпалате. Такой договор сразу делает покупателя владельцем квартиру даже на этапе строительства.

Самые ответственные застройщики, которые работают по 214-Ф3. Если на этапе строительства происходят какие-то нарушения, то сразу накладываются штрафы, что совсем не выгодно для исполнителя.

Договор можно забрать домой на рассмотрения, совместно с юристом нужно изучить:

• Сроки сдачи дома в эксплуатацию;
• Технические характеристики дома;
• Обязательства покупателя и продавца и ответственность за нарушение условий договора.

Здание и земля под ним

Покупателя может насторожить, что дом находится в собственности, а земля под ним в аренде? Чем рискует владелец квадратных метров в таком случае?

Согласно статье 41 Земельного Кодекса РФ на арендованной земле можно возводить здания в соответствии с целевым назначением категории земли. Права на строительство арендатора приравниваются к хозяину земли.

Строительство заранее оговаривается с арендодателем. Поскольку есть риск дальнейшей сдачи в аренду или продажи постройки. Должен быть заключен двусторонний долгосрочный договор, чтобы избежать недоговоренностей. Если этого не будет сделано, то одна из сторон может подать в суд. В итоге либо участок передается в собственность хозяину дома, либо дом переходит в собственность арендодателя земельного участка. Преимущества остаются все же у владельца дома.

Квартира

Квартира в новостройке может быть с отделкой и без.

Если квартира без отделки нужно проверить:

1. Стены и пол на отсутствие щелей.
2. Выровненность полов.
3. Инженерные системы.

Если квартира с отделкой, инженер должен предоставить документ, в котором описано какие были использованы материалы и оборудование.

Проверяются:

1. Межкомнатные двери.
2. Окна.
3. Вентиляционные системы.
4. Электроснабжение.
5. Водоснабжение.
6. Система отопления.

Если обнаружены дефекты или несоответствия, все указывается в акте приема-передачи квартиры. Согласно 214-Ф3 для долевого строительства существует гарантийный срок 5 лет и более.

Договор и сделка

Заключать следует договор долевого участия . Права покупателя защищаются законом 214-Ф3. Согласно закону долевое участие заключается только после регистрации в Росреестре.

Обязательно прописываются:

• объект долевого строительства;
• цена за квадратный метр;
• срок и порядок оплаты;
• срок сдачи дома в эксплуатацию;
• гарантийный срок на объект долевого строительства (от 5 лет).

Если вышеперечисленное не указано, то договор считается недействительным.

Не менее важные пункты:

• планировка квартиры с приложением схемы;
• ответственность застройщика за нарушение сроков строительства;
• форс-мажорные обстоятельства;
• обязанность застройщика не передавать права на квартиру третьим лицам;
• срок действия договора и реквизиты обоих сторон.

Покупать квартиру следует только у проверенных застройщиков с надежными партнерами. Тогда можно хорошо сэкономить, купив квартиру на начальном этапе строительства и не переживать по поводу подлинности всех документов.

ВКонтакте Facebook Одноклассники

Полезные советы сайт желающим приобрести новое жилье

Вы копили-копили, планировали-планировали, сравнивали-сравнивали и, наконец, решили купить квартиру. Самый выгодный вариант - купить новостройку в Туле , поскольку это значительно дешевле и в результате вы приобретаете новую квартиру в новом доме с новыми коммуникациями. Так чем же нужно руководствоваться при выборе жилья? Как не ошибиться при покупке квартиры в новостройке? Эти вопросы сегодня очень актуальны.

Итак, для начала вам нужно выяснить самые важные моменты. И для этого застройщику нужно задать следующие вопросы:

Как долго он работает на строительном рынке?
- Какие дома уже были построены?
- Где их можно увидеть?
- Кто инвестор?

Почему так важны на начальном этапе эти вопросы? Потому что вам нужно найти добросовестного застройщика, который бы довел строительство до конца и не исчез с вашими деньгами. Если дом для данного застройщика первый, нужно отнестись еще более внимательно, как бы ни был привлекателен проект и приятны цены.

Если же застройщик работает в этом бизнесе долгие годы, имеет хорошую репутацию, не так давно сдал очередной дом (и вселившиеся жильцы довольны), а сейчас возводит новый и готовится к следующему, такому застройщику можно верить.

Также стоит узнать, кто подводит к дому коммуникации и инвестирует в строительство. Как правило, такие компании известны и в Интернете можно найти о них нужные сведения и отзывы о работе. Однако, эти вопросы неактуальны, если дом уже построен. Готовое жилье говорит само за себя.

Следующие вопросы, которые стоит задать при первой встрече:

Можете ли вы ознакомиться с документами на землю и разрешением на строительство?
- Где была опубликована проектная декларация и как можно ее увидеть?

У честного застройщика должны быть в порядке все разрешительные документы:

Документы, подтверждающие его права на земельный участок, на котором ведется строительство, т.е. должно быть в наличии свидетельство собственности на землю или договор аренды на нее;
- разрешение на строительство;
- заключение госэкспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектная документация, включающая в себя все изменения, если они есть.

Данные документы (копии, заверенные печатью застройщика и подписью генерельного директора) застройщик обязан предоставить согласно закона «Об участии в долевом строительстве» любому обратившемуся лицу. Кроме того, застройщик обязан публиковать в прессе, включая Интернет, проектную декларацию - это документ, содержащий сведения о застройщике и об объекте долевого строительства.

Если же вам говорят, что документы есть, но они сейчас в центральном офисе или у налоговой инспекции, стоит насторожиться.

Следующий важный момент: заключены ли у застройщика договоры с Облгазом и Мосэнерго?

Подключение коммуникаций стоит весьма недешево и занимает уйму времени. Будет обидно, если о теплых полах и других технических удобствах в новенькой квартире придется забыть: не хватит выделенной энергетиками мощности.

Поэтому хорошо, когда еще на этапе вырытого котлована застройщик имеет у себя технические условия на все необходимые коммуникации с подписями и печатями. Это гарантирует, что возможность для подведения коммуникаций есть, поэтому газ, свет и воду жильцы дома получат сразу после вселения.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, стоит заключить договор долевого строительства.

Существует несколько типов договоров, которые используются при продаже квартир в новостройках на этапе строительства:

Договор долевого строительства по 214-му федеральному закону;
- договор об инвестиционной деятельности по 39-му федеральному закону;
- вексельный договор;
- договор уступки прав и др.

На сегодня наиболее надежны договоры долевого участия. Остальные, может, и не хуже, но они требуют большей юридической грамотности от участника договора или привлечения юриста.

Итак, договор долевого строительства должен включать в себя:

Определение о передаче конкретного объекта долевого строительства;
- срок передачи застройщиком объекта;
- сведения о цене договора, сроках оплаты;
- информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении данного объекта.

Особенно внимательно надо отнестись к тому, как прописаны в договоре сроки, метражи и цены.

Если вы приобретаете дом на этапе вырытого котлована, уточните тип строящегося дома - кирпичный он, панельный или каркасно-монолитный. К слову, под внешней отделкой не всегда отличишь один от другого.

Кирпичные дома - самые традиционные, выдержавшие проверку годами. В последнее время из кирпича в основном строятся элитные дома и дома малой этажности, поскольку такие дома наиболее дорогие и требуют больше времени на возведение.

Панельные дома возводятся из крупных панелей слоистой структуры. По этой технологии можно построить дом достаточно быстро. Панели позволяют строить теплые и прочные дома до 20 этажей. Но стоит учитывать особенности такого дома:

Невозможность перепланировки (сносить панельные стены нельзя, потому сразу внимательно отнеситесь к планировке новой квартиры);
- слабая звукоизоляция между стенами и перекрытиями.

Каркасно-монолитные дома - на сегодняшний день самое перспективное направление в строительстве. Таки строения сочетают в себе все главные достоинства кирпичного и панельного дома. Поскольку в монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, это позволяет практически любую внутреннюю стену квартиры спокойно снести.

При монтаже стен и перегородок могут применяться кирпич, а кроме того блоки: силикатные, пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные или другие.

Кирпич - один из самых качественных материалов с точки зрения звуко-теплоизоляции и конструктивной прочности.

Силикатные блоки выполнены из того же сырья, что и кирпич, только имеют больший размер. Увеличенный размер позволяет ускорить процесс кладки, сэкономить цемент. Таким образом, строительство значительно удешевляется, а также улучшается экология жилья благодаря использованию меньшего количества цемента.

Пенобетонные, керамзитобетонные, газосиликатные и другие блоки производятся по технологии вспенивания исходного материала для увеличения его объема путем большей пористости. Потому стены из таких блоков могут иметь меньшую толщину при высокой теплоизоляции. Правда, такие материалы, хотя и ускоряют строительство, имеют следующие неудобства:

Они не слишком прочные, и непонятно, как поведут себя через несколько десятков лет;
- в них трудно вбить гвоздь, а значит повесить картины, навесные шкафы, зеркала и прочую мебель и аксессуары.

Надо учесть, что приобретение жилья в панельном доме означает неизменную планировку. В «панельках» нагрузка распределена на стены, перенести одну стену или убрать ее, обычно, просто невозможно. Остается выбирать планировку из тех вариантов, которые предусмотрены в доме этой серии.

В монолитном доме несущими являются не стены, а железобетонный каркас здания, поэтому единственное, что ограничивает фантазию проектировщиков и жильцов - это санитарные нормы и правила.

Уточните также продается квартира без отделки или с отделкой, и что включает в себя отделка в данном доме.

Существует три основных варианта.

Без внутренней отделки. Это бетонный пол, кирпичные или панельные стены без выравнивания, простейшее остекление в один стеклопакет без подоконников. Разводки электричества в квартире нет, она представлена электросчетчиком и двумя проводами.

Черновая отделка. Это цементная стяжка пола, выравнивание стен цементной штукатуркой или гипсовой затиркой и электрическая разводка по всей квартире с монтажом выключателей и розеток, двойной стеклопакет на окнах с монтажом откосов и подоконников.

Муниципальная отделка. Она от первых двух отличается тем, что в такой квартире можно сразу жить. В ней есть газовая или электроплита, сантехника, на полу - линолеум, стены оклеены обоями или покрашены, застеклены окна, есть подоконники и электроразводка, установлены выключатели и розетки.

Итак, важные моменты по квартире вы выяснили, теперь стоит узнать сколько квартир планируется на площадке. Обычно, чем меньше, тем лучше, но и дороже. Есть принципиальная разница между проживанием на одном этаже двух семей или десяти.

Важно выяснить также, что нас ожидает в перспективе: куда будут выходить окна квартиры, что здесь планируется построить через пять лет, есть ли рядом с будущим домом промышленные предприятия, свалки, кладбища, железные дороги.

При покупке жилья надо смотреть вперед лет на десять. Иначе купишь квартиру из-за красивого вида, а через восемь лет перед окнами вырастет стена другого дома или вид обновится огромным супермаркетом или скоростным шоссе. Самые надежные в этом смысле дома, построенные на берегу реки, рядом со склонами холмов, вблизи памятников культуры или поставленные методом точечной застройки около новых домов. В этом случае будущий владелец жилья получает гарантию, что он не разочаруется. Поэтому будет нелишним попросить застройщика ознакомить вас с планом освоения территории. Не забудьте проверить полученные сведения в районной администрации.

Если вы покупаете новостройку в жилищном комплексе, особенно если ваш дом - первый в серии зданий, надо быть готовым к тому, что ближайшее десятилетие придется дышать цементом и слушать шум строительных работ. Помните, средняя скорость постройки одного 17-этажного дома - не менее полутора лет, а средств на то, чтобы запустить сразу все дома серии, ни у одного застройщика попросту нет.

Немаловажной будет информация и о том, есть ли подземная парковка и стоянка для машин рядом с домом или в его подвале, сколько машиномест приходится на одну квартиру в доме. Этот вопрос очень важен.

Еще один важный фактор - возможность быстро доехать до центра города или места работы. Если от дома к центру идет одна дорога, запруженная машинами, нужно заранее готовиться к пробкам и потере уймы времени. А если дорог несколько, то выезжать из дома (района) значительно легче.

Неплохо, когда в двух-пяти минутах ходьбы от дома есть станция метро и остановка общественного транспорта.

Если вы купите квартиру в большом доме в центре города с ограниченной территорией, вам гарантированы две неприятности: автомобиль придется оставлять очень далеко от дома, а ваш двор будет забит машинами. Еще стоит уточнить: будет ли охраняться территория, предполагается ли помещение для консьержа, что будет располагаться на первых этажах дома, какова инфраструктура района.

Два первых вопроса в большей степени касаются жильцов элитных домов. Остальные будут интересны всем.

На сегодняшний день многие дома строятся с учетом того, что на первых этажах в них будут располагаться магазины, аптеки, прачечные, салоны красоты, подземные гаражи и фитнес-центры.

Приобретая квартиру в сложившемся районе, нужно обратить внимание на наличие магазинов, детских площадок, детсадов, школ, поликлиник, спорткомплексов.

Если же квартира приобретается в новом районе, то обязательно поинтересуйтесь у застройщика, ведется ли строительство школы, детского сада, будет ли производиться озеленение и в какие сроки.

Если инфраструктура еще не сложилась, то через несколько лет, когда все необходимое появится, стоимость жилья существенно возрастет.

Немаловажная вещь: какие лифты планируются в доме, как и где они будут расположены. То же самое относится к мусоропроводу.

Громыхающий по ночам лифт - что может быть ужаснее? Некоторые застройщики, экономя, ставят лифты низкого качества. Поэтому посмотрите, какие лифты будут поставлены в доме вашей мечты. Также обратите внимание на наличие и количество мусоропроводов.

Помимо этого, стоит учесть вопрос экологии. Покупая квартиру, поищите в Интернете экологические карты города, где обозначено загрязнение воздуха, величина электромагнитного излучения, состояние шумового загрязнения и загрязнения тяжелыми металлами.

Итак, строительство позади - впереди вас ждет приемка дома.

Какой бы ни была квартира, она может быть сделана качественно или некачественно. Если вы увидели не то, что вам обещали, вы не обязаны принимать квартиру. Если есть обоснованные претензии, прописанные в договоре, то вы имеете право составить акт о недоделках, в котором укажите, что именно вас не устроило. И до их устранения не подписывайте акт приемки.

Закон устанавливает пятилетний гарантийный срок для объекта долевого строительства. При этом, если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик вправе потребовать от застройщика:

Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.