Физические лица как субъекты жилищных правоотношений. Стороны в жилищных правоотношениях

Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты жилищного правоотношения - это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями. В законодательстве используются разные термины, касающиеся субъектов правоотношений. Их также называют участниками, лицами и сторонами. Однако с точки зрения теории права они именуются субъектами правоотношения.

Субъект - обязательный элемент любого правоотношения, в том числе жилищного. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ в жилищных правоотношениях могут участвовать многие субъекты (участники жилищных отношений).

Как и любое общественное отношение, жилищное правоотношение устанавливается между людьми. В связи с этим в качестве субъектов жилищных правоотношений выступают либо отдельные индивиды, либо определенные коллективы людей, либо публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования).

Отдельные индивиды именуются в законодательстве гражданами. Вместе с тем субъектами жилищных правоотношений в нашей стране могут быть не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица без гражданства. Наряду с отдельными индивидами в качестве субъектов жилищных правоотношений могут участвовать и организации, которые называются юридическими лицами. За юридическим лицом как субъектом жилищного правоотношения всегда стоит определенный коллектив людей (работников). В этих правоотношениях могут участвовать не только российские, но и иностранные юридические лица.

В регулируемых жилищным правом отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

1. физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);

2. юридические лица (как российские, так и иностранные);

3. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Вместе с тем их можно подразделить на основные субъекты (перечисленные в ч. 2 ст. 4 ЖК РФ) и иные субъекты (перечисленные в ч. 3 ст. 4 ЖК РФ).

К первым относятся граждане (физические лица), юридические лица (организации), Российская Федерация (государство), субъекты РФ (республики, края, области и др.), муниципальные образования (городские, сельские поселения и др.). Для того чтобы граждане и юридические лица могли стать участниками жилищных отношений, они должны обладать определенным правовым статусом - правосубъектностью, которая включает в себя следующие элементы: правоспособность и дееспособность. Эти вопросы регламентированы подразд. 2 «Лица» разд. I (ст. 17-127) ГК РФ. С точки зрения правоспособности все граждане равны независимо от возраста (ст. 17 ГК РФ), т.е. в равной мере способны иметь права и нести обязанности.

С точки зрения дееспособности граждане, конечно, не равны. Дееспособность гражданина, т.е. его способность своими действиями приобретать права и исполнять обязанности (ст. 21 ГК РФ), возникает по общему правилу с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста. Законом установлены исключения для несовершеннолетних супругов (п. 2 ст. 21 ГК РФ) и эмансипированных граждан (ст. 27 ГК РФ). Они также обладают дееспособностью в полном объеме. Если гражданин не обладает дееспособностью в полном объеме, то в соответствующих отношениях участвуют его законные представители: родители, усыновители или опекуны (попечители). Важно уяснить, что даже малолетние граждане могут быть участниками жилищных отношений, но от их имени сделки совершает законный представитель, например опекун.

К иным участникам жилищных правоотношений относятся иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Касаясь статуса этих физических лиц, прежде всего следует руководствоваться ч. 3 ст. 62 Конституции, из которой следует, что они обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Например, в ЖК РФ такое изъятие из общего правила (согласно международному праву указанный выше объем прав названных лиц считается национальным режимом) установлено ч. 5 ст. 49: иностранные граждане и лица без гражданства не могут получить жилье по договору социального найма. Однако международным договором может быть установлено иное.

Статус физических лиц определяют соответствующие федеральные законы:

В отношении граждан Российской Федерации - ФЗ от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»;

В отношении иностранных граждан и лиц без гражданства - ФЗ от 25.07.2002 № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации».

Понятие и признаки юридического лица (организации) даны в ГК РФ. Так, из ст. 48 и 51 данного Кодекса следует, что в жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками, в частности зарегистрированные в установленном законодательством порядке. Они должны обладать в совокупности четырьмя легальными признаками:

Организационной упорядоченностью (или организационным единством);

Имущественной обособленностью;

Самостоятельной имущественной ответственностью;

Возможностью выступать в гражданском обороте и в суде от своего имени.

Перечисленные признаки должны найти отражение в его учредительных документах и создают необходимые предпосылки для самостоятельного участия юридического лица в жилищных отношениях.

Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают и прекращаются одновременно, т.е. с момента его возникновения и прекращения (с момента включения организации в реестр юридических лиц и исключения из него).

Публично-правовые образования в одних случаях могут участвовать в жилищных отношениях на равных началах (например, по договору найма жилого помещения), а в других случаях они, обладая властными полномочиями, должны принимать соответствующие решения по жилищным вопросам. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от их имени приобретают права и несут обязанности соответствующие органы и лица в рамках их компетенции.

В ЖК РФ представлен широкий круг субъектов - граждан:

Во-первых, это граждане, обладающие самостоятельным правом на жилое помещение (собственники жилых помещений, наниматели, члены ЖК и ЖСК);

Во-вторых, это лица, жилищные права которых имеют производный характер (поднаниматели, временные жильцы).

Указанные выше субъекты и другие участники жилищных отношений называются в конкретных главах и статьях ЖК РФ. Например, в соответствии со ст. 60 данного Кодекса по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Из ст. 111 ЖК РФ следует, что право на вступление в ЖК имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица.

В соответствии со ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Статья 1 ЖК РФ концентрирует внимание на регулируемых жилищным законодательством отношениях по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Статья 4 ЖК РФ устанавливает перечень участников жилищных отношений:

1) граждане. Необходимо отметить, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. В понятие правоспособности, в частности, входит право гражданина иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах и т.д. (). Но согласно ст. 60 Конституции РФ гражданин РФ может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет;

2) юридические лица. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде ();

3) Российская Федерация. Согласно ст. 1 Конституции РФ есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;

4) субъекты Российской Федерации - статья 5 Конституции РФ устанавливает, что Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов - равноправных субъектов Российской Федерации;

5) муниципальные образования - в соответствии со ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

В том случае, если в жилищных отношениях участвуют иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица, к ним применяются нормы ЖК РФ. Исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК РФ или установленные федеральным законом.

Таким образом, перечень участников жилищных правоотношений является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

К вопросу классификации можно подойти с другой стороны и определить перечень субъектов, основываясь на тех договорах, которые заключаются сторонами при реализации их жилищных прав:

1. Стороны договора социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ:

а) наймодатель - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо;

б) наниматель - в этом качестве выступает физическое лицо - гражданин Российской Федерации.

Кроме того, ЖК РФ предусмотрел также права и обязанности таких субъектов жилищных правоотношений, как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. К ним относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

2. В ЖК РФ также оговорен правовой статус таких субъектов жилищных прав, как собственники жилых помещений и члены их семей.

Так как именно собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением, он вправе передавать указанное жилье:

1) физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, по другим законным основаниям;

2) юридическому лицу по договору аренды.

Прежде ст. 127 ЖК РСФСР, содержащая отсылочную норму на ст. 53 ЖК РСФСР, давала определение понятию "члены семьи собственника", которое было частично изменено с принятием ЖК РФ.

Первая часть его, касающаяся супруга, детей и родителей собственника, соответствует нормам ст. 31 ЖК РФ. Согласно этой статье к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Остальные же родственники (в исключительных случаях иные граждане) становятся членами семьи собственника, если они вселены им в этом качестве. А раньше в ЖК РСФСР эти граждане могли быть признаны членами семьи нанимателя, если они не только проживают совместно с собственником, но и ведут с ним общее хозяйство.

Указанные лица (члены семьи собственника) имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником. При этом допускается возможность дополнительного соглашения указанных лиц с собственником жилого помещения, согласно которому порядок пользования им может быть иным.

В период действия ЖК РСФСР в ст. 127 также было предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. И это право пользования сохранялось за ними даже в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

В ст. 31 ЖК РФ содержится абсолютно новая норма права, которая ранее в законодательстве РФ не употреблялась. Правда, ее применение ограничено ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ». Действие положений ч. 4 ст. 31 о прекращении права пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником. То есть бывший член семьи собственника, если иное по взаимному соглашению не будет установлено между ним и самим собственником, теряет право пользования жилым помещением.

Исключение составляет случай, когда жилое помещение было куплено супругами в период брака. При этом все приобретенное в этот период времени имущество является совместно нажитым, действует режим общей совместной собственности. То есть при разводе будет производиться раздел общего имущества супругов и определение долей в нем. Доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Если же жилое помещение принадлежало собственнику (одному из супругов) до вступления в брак или было получено во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, оно будет являться его собственностью, а режим общей совместной собственности на него распространяться не будет (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Но если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов в жилое помещение были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), то согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ оно также подлежит разделу.

В указанных случаях нельзя будет говорить о прекращении права пользования жилым помещением бывшим собственником (супругом), так как он становится одним из сособственников разделенного жилого помещения.

Но при этом по решению суда за ним может быть сохранено право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, но на определенный судом срок, в следующих случаях:

1) если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

2) если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.

Кроме того, суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи. Но при этом обязательным условием для вынесения данного решения суда должно стать наличие алиментных обязательств собственника жилого помещения, подлежащих исполнению в отношении бывшего члена его семьи. Основанием для подобного решения должно стать заявление указанных членов семьи собственника.

Также суд своим решением вправе назначить бывшему члену семьи собственника срок пользования жилым помещением. По его истечении соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается. Исключением из этого положения может стать соглашение между собственником и данным бывшим членом его семьи, в котором стороны вправе изложить иные, отличные от предусмотренных решением суда, условия и срок проживания указанного бывшего члена семьи собственника.

При этом существует еще одно важное положение. Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:

1) если право собственности на жилое помещение собственника будет прекращено, даже если установленный судом срок проживания бывшего члена семьи не истек, его право пользования жилым помещением прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение собственника;

2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

То есть при желании устранить такое обременение, как право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника, собственнику достаточно продать указанное жилое помещение. В результате этого бывший член семьи теряет право пользования указанным жилым помещением одновременно с прекращением права собственности на него непосредственно собственника.

В тех случаях, когда в отношении бывшего члена семьи собственника принято и вступило в действие решение суда о возможности его проживания в жилом помещении, на период его проживания и пользования жилым помещением он имеет права, несет обязанности и на него возлагается соответствующая ответственность.

То есть на него, как на члена семьи собственника жилого помещения и на самого собственника, возлагаются обязанности по использованию жилого помещения по назначению и обеспечению его сохранности. При этом согласно члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Но ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» устанавливает серьезное ограничение в отношении круга лиц, в отношении которых могут быть применены последствия прекращения семейных отношений с собственником жилья. Действие этих положений не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Если между собственником жилого помещения и гражданином, пользующимся жилым помещением, заключено урегулированное соглашение, в котором определены их взаимные права, обязанности и ответственность за нарушение условий соглашения, их отношения в последующем строятся и подлежат регулированию на основании указанного соглашения в соответствии с его условиями.

Когда у гражданина прекращается право пользования жилым помещением (основания для этого должны быть предусмотрены ЖК РФ, в частности, данное положение распространяется на бывших членов семьи собственника жилого помещения), он обязан освободить соответствующее жилое помещение и тем самым прекратить пользование им. Срок для освобождения вправе назначить собственник помещения.

В том случае, если указанный гражданин не выполняет указанное требование ст. 35 ЖК РФ, он подлежит выселению по требованию собственника на основании соответствующего решения суда.

Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (когда по решению суда был установлен срок для проживания бывшему члену семьи собственника), он обязан пользоваться жилым помещением по назначению, не нарушая прав и законных интересов третьих лиц (соседей). В том случае, если он допускает систематическое нарушение их прав и законных интересов или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения предупреждает данного гражданина о необходимости устранить нарушения.

Когда действия указанного гражданина влекут за собой разрушение жилого помещения, его собственник также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения на основании ст. ст. 35, 79 ЖК РФ.

Если указанный гражданин даже после предупреждения его собственником продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, а также, если он без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, собственник жилого помещения вправе потребовать выселения по решению суда.

Участниками жилищных правоотношений выступают субъекты жилищного права, под кᴏᴛᴏᴩыми понимаются физические и юридические лица, а также публичные образования, являющиеся носителями предусмотренных жилищным законодательством прав и обязанностей.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть не всякие лица, а только те, кᴏᴛᴏᴩые наделены действующим законодательством определенными правами и обязанностями. Так, не могут являться субъектами жилищных правоотношений представительства и филиалы юридических лиц. Круг субъектов жилищных правоотношений обусловлен основаниями возникновения указанных правоотношений. В правоотношениях по пользованию жилым помещением на первый план выходят фигуры наймодателя и нанимателя, а также собственника жилого помещения и членов его семьи. При этом наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственниклии жилых помещений могут выступать граждане, юридические лица. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные физические и юридические лица.

Между названными субъектами допускаются отношения общей собственности на жилище. Так, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии со ст. 6 Федерального закона от 15.06.96 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) может быть любое физическое или юридическое лицо. Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальное образование. Помещение в кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве общей собственности, выступающим как один домовладелец, один домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в кондоминиуме". Таким образом, перечисленные выше категории собственников при определенных условиях (в силу указания законодателя, в результате гражданско-правовой сделки) выступают участниками так называемой многосубъектной собственности, т.е. сособственниками.

Что касается управомоченныхлиц, то их круг определяется волей собственника. Ранее действовавшая норма ст. 51 ЖК устанавливала правило, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩым в роли наймодателя выступали

жилищно-эксплуатационные организации или ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующие предприятия и учреждения. Ныне ситуация в сфере заключения договоров найма жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда изменилась. Жилищно-эксплуатационные организации, а также государственные предприятия и учреждения лишены возможности самостоятельно принимать решение о заключении договора найма. Указанные организации могут выступать в качестве стороны-наймодателя в договоре найма жилого помещения, но ϶ᴛᴏ-. му должно предшествовать решение собственника либо органа, уполномоченного распоряжаться государственным (муниципальным) имуществом. В Санкт-Петербурге, например, в договорных отношениях социального найма и найма жилого помещения государственного жилищного фонда стороной-наймодателем будут районные жилищные агентства, действующие от имени Санкт-Петербурга (Приложение 1 к распоряжению КУГИ от 05.05.98 № 565-р; Приложение 1 к распоряжению КУГИ от 04.07.97 № 703-р)".

Нанимателем по российскому законодательству будет гражданин. В правоотношениях жилищного найма на стороне нанимателя могут участвовать лица, кᴏᴛᴏᴩые пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. В рамках договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования такими лицами будут члены семьи нанимателя (п. 2 ст. 672 ГК, ст. 53 ЖК) В рамках договора найма жилого помещения такими лицами могут являться граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем и заключившие с последним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (ст. 677 ГК) В ϶ᴛᴏм случае такие граждане рассматриваются действующим законодательством как сонаниматели. Сонаниматели в лице членов семьи нанимателя или граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Подобной самостоятельностью не могут характеризоваться права пользования жилищем, предоставляемые на условиях поднайма или временного безвозмездного проживания (ст. 685 и ст. 680 ГК) На таких условиях жилое помещение вправе предоставить как наниматель по договору социального найма, так и наниматель по договору найма. Лица, пользующиеся жилищем на условиях поднайма или вре-

"СЗРФ. 1996. №25. Ст. 2963.

Не стоит забывать, что ваше право. Жилье-99. С. 105, 113.

менного безвозмездного проживания, именуются ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙенно поднанимателями либо пользователями.

Фигура собственника жилого помещения, являющегося участником правоотношения по пользованию жилым помещением, неоднозначна. Стоит заметить, что она должна рассматриваться не только с позиции реализации собственником функций наймодателя, но и функций фактического пользователя принадлежащего ему жилища. И если в первом случае собственником-наймодателем чаще всего выступают юридические лица или публичные образования, то во втором случае собственником-пользователем будут граждане. Их круг постоянно расширяется как за счет процесса приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, так и за счет участия граждан в долевом строительстве и приобретении готового жилья на рынке недвижимости. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его не только для личного проживания, но и для проживания членов ϲʙᴏей семьи. Данная категория граждан как участников жилищных правоотношений пользуется особым покровительством законодателя. Так, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не будет основанием для прекращения права пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника.

Состав членов семьи собственника жилого помещения уточняется действующим законодательством в ч. 2 ст. 127 ЖК, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с кᴏᴛᴏᴩой*члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что налицо приравнивание состава членов семьи собственника к составу членов семьи нанимателя. Вместе с тем законодатель весьма нечетко урегулировал ситуацию, связанную с признаком совместного проживания собственника жилого помещения и членов его семьи. В случае если члены семьи собственника проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, но сам он в нем по каким-либо причинам не проживает, то правило ч. 2 ст. 127 не действует. Не действующим будет и п. 1 ст. 292 ГК, содержащий отсылку к жилищному законодательству, а именно к ст. 127 ЖК.

Особо следует выделить субъектов жилищных правоотношений, складывающихся по поводу пользования жилыми помещениями в до-мах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, домах, управляемых товариществами собственников жилья, и общежитиях.

В жилищных кооперативах такими субъектами выступают сами кооперативы, члены кооператива и члены их семей, наниматели жилых помещений, занимаемых членами кооператива. При ϶ᴛᴏм характер правоотношений по пользованию жилым помещением зависит от факта внесения за него полного паевого взноса. Очевидно, например, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший ϲʙᴏй паевой взнос за квартиру и приобретший вследствие ϶ᴛᴏго право собственности на нее (п. 4. ст. 218 ГК), может сдать внаем часть ϲʙᴏей квартиры, а при определенных условиях - и всю квартиру без согласия правления кооператива (ст. 121 ЖК)

В товариществах собственников жилья субъектами правоотношений по пользованию жилыми помещениями будут сами товарищества, домовладельцы (собственники помещений в кондоминиуме) - члены товарищества. Членами товарищества могут быть юридические и физические лица, а также публичные образования, кᴏᴛᴏᴩые добровольно вступили в данную организацию. Субъекты так называемых ограниченных вещных прав (государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные учреждения и казенные предприятия), кᴏᴛᴏᴩым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе обрести членство исключительно по решению собственников государственного или муниципального имущества, входящего в имущественный комплекс кондоминиума (ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»)

В общежитиях субъектами правоотношений по пользованию жилыми помещениями выступают рабочие, служащие, студенты, учащиеся и иные категории граждан, кᴏᴛᴏᴩые именуются «проживающие в общежитии» (разд. III Примерного положения об общежитиях)", а также организации, в ведении кᴏᴛᴏᴩых находятся общежития. Данные организации, не являясь наймодателями, выполняют определенные функции последних.

К участникам жилищных правоотношений по пользованию жилыми помещениями могут быть отнесены и иные, помимо названных выше, субъекты. Это прежде всего арендаторы и арендодатели жилья, отношения между кᴏᴛᴏᴩыми складываются по аналогии с отношениями нанимателя и наймодателя, получатели ренты и плательщики ренты, между кᴏᴛᴏᴩыми складываются правоотношения по пожизненному пользованию жилым помещением.

"СП РСФСР. 1988. №17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. №31. Ст. 2860, ^370 " 41

Жилищные отношения представляют собой предмет регулирования жилищного права. Это понятие является собирательным, в него входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений (связанных с пользованием или предоставлением жилых помещений, а также по содержанию жилищного фонда и т.д.).

Традиционно их классифицируют исходя из принципа взаимозависимости общественных отношений:

1) жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т.д.);

2) жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т.д.). В свою очередь, они подразделяются на:

а) имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

б) неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Предмет жилищных правоотношений – это жилое помещение (объект жилищного права), а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В ранее действовавшем ЖК РСФСР в ст. 38 была установлена норма жилой площади в размере 12 кв. м на одного человека. Она выполняла роль максимальной величины при предоставлении жилой площади. То есть жилое помещение, которое предоставлялось гражданам для проживания, должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, а по своей площади соответствовать пределам указанной нормы жилой площади.

Кроме того, в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (также утратившем силу) использовалось такое понятие, как социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Согласно ст. 11 этого Закона социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов РФ.

ЖК РФ отказался от использования указанных терминов и ввел ряд новых понятий, характеризующих объект жилищных правоотношений для жилищного законодательства. В частности, к таким понятиям можно отнести:

1) норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Право устанавливать норму предоставления делегировано в соответствии со ст. 50 ЖК РФ органам местного самоуправления. Размер данной нормы зависит от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Таким образом, данный показатель будет фактически отражать степень регионального развития отдельных муниципальных образований. Исключение составляют те категории граждан, которые признаны по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Им могут быть установлены иные нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма;

2) учетную норму площади жилого помещения – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Она также устанавливается органом местного самоуправления.

Таким образом, норма предоставления – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А учетная норма – это минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. В противном случае граждане, получившие жилье по договору социального найма, сразу становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и должны быть поставлены на учет в указанном качестве.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу :

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. 36–38 ЖК РФ);

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. 22–24 ЖК РФ);

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. 25–29 ЖК РФ);

8) управления многоквартирными домами (ст. 161–165 ЖК РФ);

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (раздел 5 и 6 Кодекса);

10) предоставления коммунальных услуг (ст. 153–160 ЖК РФ);

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).

Необходимо рассмотреть ряд частных примеров, конкретизирующих содержание жилищных правоотношений по поводу:

1) пользования жилым помещением. Данное право содержится в ст. 17 ЖК РФ. Пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с его назначением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

В зависимости от того, кто является пользователем жилого помещения – собственник или наниматель, права и обязанности, связанные с данной составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны:

а) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. При этом именно он несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

б) по договору социального найма жилое помещение передается наймодателем нанимателю во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или са-нитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-техни-ческого и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодате-ля не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймода-теля и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

2) оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги . Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

а) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

б) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

в) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

г) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

д) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается;

3) управления многоквартирными домами . Оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, они обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом :

а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

в) управление управляющей организацией.

Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

В ст. 10 ЖК РФ установлены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Они представляют собой юридические факты (действия и события). Кодекс допускает проявление жилищных прав и обязанностей, когда юридический факт не предусмотрен правовыми актами, но при этом соответствует общим началам и смыслу жилищного законодательства. Указанная статья предусматривает следующие основания возникновения жилищных прав и обязанностей:

1) договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему. Иными словами, ЖК РФ допускает в качестве основания двусторонние, многосторонние сделки (договоры), а также односторонние сделки, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны. Данный юридический факт в настоящее время является основным фактом, порождающим жилищные права и обязанности;

2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Данный юридический факт является выражением власти;

3) судебные решения, установившие жилищные права и обязанности. То есть с момента вступления указанного решения в законную силу жилищные права и обязанности являются возникшими;

4) приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом. Данный факт подлежит обязательной регистрации в соответствующем управлении Федеральной регистрационной службы (Росре-гистрация);

5) членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах согласно разделу 5 ЖК РФ и Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

6) действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

§ 2. Участники и субъекты жилищных правоотношений

В соответствии со ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Статья 4 ЖК РФ устанавливает перечень участников жилищных отношений :

1) граждане – необходимо отметить, что правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. В понятие правоспособности, в частности, входит право гражданина иметь имущество на праве собственности;

наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной, не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые, не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах и т.д. (ст. 18 ГК РФ). Но согласно ст. 60 Конституции РФ гражданин РФ может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет;

2) юридические лица – юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде (ст. 48 ГК РФ);

3) Российская Федерация – согласно ст. 1 Конституции РФ есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;

4) субъекты Российской Федерации – статья 5 Конституции РФ устанавливает, что Российская Федерация состоит из республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов – равноправных субъектов Российской Федерации;

5) муниципальные образования – в соответствии со ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

1. Стороны договора социального найма согласно ст. 60 ЖКРФ :

а) наймодатель – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо;

б) наниматель – в этом качестве выступает физическое лицо – гражданин Российской Федерации.

Кроме того, ЖК РФ предусмотрел также права и обязанности таких субъектов жилищных правоотношений, как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. К ним относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

1) физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, по другим законным основаниям;

2) юридическому лицу по договору аренды.

Прежде ст. 127 ЖК РСФСР, содержащая отсылочную норму на ст. 53 ЖК РСФСР, давала определение понятию «члены семьи собственника», которое было частично изменено с принятием ЖК РФ.

В период действия ЖК РСФСР в ст. 127 также было предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. И это право пользования сохранялось за ним даже в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником. То есть бывший член семьи собственника, если иное по взаимному соглашению не будет установлено между ним и самим собственником, теряет право пользования жилым помещением.

В указанных случаях нельзя будет говорить о прекращении права пользования жилым помещением бывшим собственником (супругом), так как он становится одним из сособ-ственников разделенного жилого помещения.

При этом существует еще одно важное положение. Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:

2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

То есть на него, как на члена семьи собственника жилого помещения и на самого собственника, возлагаются обязанности по использованию жилого помещения по назначению и обеспечению его сохранности. При этом согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Когда у гражданина прекращается право пользования жилым помещением (основания для этого должны быть предусмотрены ЖК РФ, в частности данное положение распространяется на бывших членов семьи собственника жилого помещения), он обязан освободить соответствующее жилое помещение и тем самым прекратить пользование им. Срок для освобождения вправе назначить собственник помещения.

Если указанный гражданин даже после предупреждения его собственником продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, а также если он без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, собственник жилого помещения вправе потребовать выселения по решению суда.

Жилищные правоотношения — это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства . Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями , предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями .

В правовой науке выделяют два вида жилищных правоотношений: организационные — построенные на началах власти и подчинения (например, отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья), и складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные (например, правоотношения по пользованию жилыми помещениями) и личные неимущественные отношения (например, вытекающие из факта соседства в коммунальной квартире). Имущественных отношений большинство.

Часть 1 ст. 4 ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений .

Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья , прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Объект и субъекты жилищных правоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений . В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения . К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

стороны жилищного правоотношения;
пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательств ;
лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают их стороны.

Сторонами, например, жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся жилых помещениях, и распределять жилье, с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы).

В жилищном праве также используется термин «семья », понимание сущности которого важно при определении таких субъектов, как «член семьи собственника», «член семьи нанимателя». Легального определения семьи не имеется. В жилищном праве «семья» понимается более широко, чем в семейном праве . Это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или в совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета , общие расходы по оплате жилища, взаимная забота и т.д.

Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей самостоятельным субъектом жилищных правоотношений не является.

Основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений , которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В Жилищном кодексе РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли субъектов правоотношений) и события (не зависят от воли правоотношений).

Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Итак, жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:

из договоров и иных сделок , предусмотренных федеральным законом , а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления , которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение , решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Юридические факты могут быть объединены в юридический состав.

Это означает, что для возникновения правоотношения необходима совокупность указанных в ст. 10 ЖК РФ юридических фактов.

Например, при переходе права собственности по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения , субъектного состава и вида жилищного правоотношения.

Так, в организационных отношениях гражданин , имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гр-на на учет, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения и т.д.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального либо коммерческого найма, и т.д.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении — это в основном права и обязанности по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение.

Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.