Если перепланировка не узаконена последствия при продаже. Вернуть, как было. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой: основные варианты

Одним из видов нежелательного обременения квартиры является незаконная перепланировка. В данной статье мы рассмотрим риски обоих сторон – как продавца, так и покупателя.

По Закону о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, не входит в перечень оснований для отказа в регистрации договора, однако по практике Росреестр зачастую отказывает в совершении сделок если в квартире есть перепланировка и в документах БТИ отражены красные линии.

Бизнес преобразования чердака

Эти помещики обычно модернизируют дорогостоящие и всеобъемлющие. И тогда вы позволяете этому иметь значение. Тот, кто не находит дома для модернизации, часто имеет расширение на мансардном этаже. Если вы проедете по немецким городским центрам, вам не нужно далеко ходить, чтобы найти крышу с эшафотом. В бывшем дешевом жилье в Берлине бизнес с так называемыми кровельными заготовками принимал абсурдные черты.

Например, в популярном районе Бетшоу компания по продаже недвижимости в настоящее время продает незавершенный верхний этаж за € 000. Чтобы превратить его в функционирующую квартиру с лифтом и проточной водой, вам, вероятно, придется снова положить те же деньги.

Продажа квартиры с перепланировкой, фото:

Как обнаружить что происходит продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

Справедливости ради следует сказать, что реновация не является в основном плохим для арендаторов. Напротив, многие люди счастливы, когда дом, в котором они живут, только что раскрашен, угольная печь заменена системой центрального отопления или обновлены санитарные помещения - до тех пор, пока расходы будут сохранены в пределах.

И в структурно более слабых районах Германии, таких как Рурский район или традиционные рабочие кварталы крупных немецких городов, арендодатели в любом случае вынуждены ремонтировать экономически выгодно. Клиентов для роскошных апартаментов нет. Даже самое большое джакузи на крыше и самая экстравагантная дизайнерская кухня вряд ли привлекли бы яппи к зданию сборной в Берлине-Марзане.

В случае покупки квартиры, если изменения показаны на поэтажном плане БТИ красными линиями . вы, как новый собственник, будете обязаны узаконить произошедшие изменения в Мосжилинспекции, то есть собрать необходимые документы и уплатить штраф . Следует учесть, что узаконить красные линии БТИ можно не всегда. Если ремонт был проведен с нарушением строительных норм и правил, или не соответствует жилищному законодательству , вам придется частично или полностью вернуть квартире прежний вид. Покупка такой квартиры может в дальнейшем обернуться для вас существенными материальными потерями, так как восстановление исходной планировки или приведение планировки квартиры к согласуемому варианту ляжет на плечи будущего владельца.

Трудно восстановить рентабельность

В инвентарь входят много бывших квартир компании, каждый год около трех процентов из которых энергетически модернизируются. Арендная плата будет расти в среднем на два евро за квадратный метр и, как правило, будет по-прежнему ниже средней цены за новую аренду. «Я считаю это социально оправданным». В принципе, все жильцы очень счастливы. Люди становятся старше и старше. Поэтому было бы совершенно целесообразно устанавливать лифтовые системы повсюду, но если большинство арендаторов будут сопротивляться, мы оставим его в покое.

План БТИ с красными линиями, фото:

Тем не менее, у Воновии также есть проблемы на регулярной основе. Например, в Майнце-Оберштадте, где в настоящее время группа ремонтирует два многоквартирных дома с 48 сторонами. В начале июня балконы были снесены. Некоторые арендаторы жаловались арендаторам и местной прессе.

Старые балконы все еще были хорошими, новые балконы увеличили площадь квартиры в квартире и сделали их излишне дорогими. Из-за противоречий группа удалила еще одну запланированную меру обновления: Таким образом, старые окна не заменяются новыми. По словам Фрейберга, это снова было несправедливо: «Взамен, другие жильцы связались с нами, которые теперь хотят иметь новые окна с тройным остеклением».

Оценка перепланировки при продаже квартиры

Продажа квартиры с перепланировкой может обернуться для вас выгодной сделкой только в том случае, если работы были вовремя узаконены . Согласно статистике, стоимость квартиры с согласованной перепланировкой как минимум на 10% выше стоимости аналогичного жилья, но без перепланировки. Стоимость же квартиры с неузаконенной перепланировкой при продаже, как минимум снижается все на те же 10%, а то и более.

В нашу компанию часто звонят будущие покупатели и просят оценить стоимость перепланировки, так как продавец готов сделать скидку именно на стоимость ее согласования.

Недвижимость, живущая в районе Мюнхена: игра миллионеров

Реклама на портале недвижимости на этой неделе: Двухквартирный дом в Оберхахинге, 150 квадратных метров жилой площади на 175 квадратных метров земли. Продавец все же рекламирует «парковочную собственность». Кроме того, высококачественные паркетные полы, высококлассные удобства, электрические жалюзи и, конечно, геотермальные. Предпочитаемый жилой район сам по себе понимает себя с Оберхахингом. Тот, кто уходит сравнительно выгодно со старыми домами, следует ожидать с аналогичным размером, но и здесь просит себя нормальным для хорошего будущего потенциального покупателя, если он не просто унаследовал: кто может это сделать платить?

Однако в таких оценках есть много подводных камней, в связи с которыми мы даем консультации по телефону с оговорками. Например, покупатель спрашивает: сколько стоит узаконить объединение ванной и санузла. В целом это простая перепланировка, стоимость и сроки достаточно стандартны. Однако, помимо данных изменений покупатели часто не доносят до нас множество другой информации, так как они не специалисты в данной сфере и даже не подозревают, что например, замена линолеума на плитку или перенос дверного проема также относятся к перепланировке, соответственно стоимость и сроки согласования увеличатся.

Несмотря на цены, провайдеры не остаются на своих объектах

Для обычных работников без пышного наследования все это бесценно. Например, Хорст Бухенхольц и его семья. Они давно заблудились, чтобы осмотреть свои четыре стены в районе. Но мы не можем позволить себе больше, - говорит Бухенхольц, которому все еще повезло: по соседству недавно была выпущена двухкомнатная квартира по той же цене.

Где живет в Мюнхене самый дорогой

С тех пор как родился второй ребенок, семья ищет большую квартиру. Но для того, чтобы позволить себе их, они должны были бы вытащить дальше - за пределы Сан-Бана и вдали от средних школ. И покупка так же легко поддается финансированию. Тем не менее, провайдеры редко остаются надолго на своей недвижимости. Только государственный капитал на 9, 2 недели снова значительно ниже. Это во многом связано с низким спросом на недвижимость и высоким спросом.

Перенос дверного проема, фото:

Фото наших работ по переносу входа в квартиру:

Ожидается, что в ближайшие годы ожидается увеличение спроса

Однако рост цен и, как следствие, снижение доходности вряд ли окажут негативное влияние на спрос. За последние пять лет все города округа, опрошенные в районе Мюнхена, опубликовали двузначный рост. Например, если вы продаете свою 13-летнюю трехкомнатную квартиру в Унтерфёринге, вы получаете вдвое больше сегодня. Для дома в одном и том же месте этого недостаточно для продавца кондоминиума, несмотря на прибыльный бизнес. Он также должен был найти семью недавно, которая надеялась позволить себе более крупный дом в Унтерфёринге.

А часто бывают случаи, когда перепланировка не согласуема в принципе . Например, если вы спросите: «можно ли узаконить объединение ванной и санузла, если в ванной немножко урезан сантехнический короб»? Мы ответим: объединять помещения допускается, а на затрагивание сантехнического шкафа нужно согласие 2/3 собственников квартир дома.

Наконец она должна была отказаться от своей непосредственной близости от города - и переехала в Фишерхаузер. Если это классифицируется как «очень хорошее», вы уже стоите в 1, 8 миллиона человек. В двухквартирных домах преобладают цены на Мюнхен, новые здания еще выше - 1, 12 миллиона евро.

Даже для подержанных двухквартирных домов вы попадаете в миллионный знак. Поскольку цены на землю высоки, а затраты на строительство увеличились, в настоящее время квартиры строятся преимущественно в сегменте с более высокими ценами. Исследователь рынка Киппес: «Задерживаемый спрос на доступное жилье будет продолжать расти в ближайшие годы».

Проблема здесь в том, что перепланировки не согласуются «частями», и какое-то отдельное мероприятие согласовать нельзя, если другое противоречит закону ("проем вырежу , но усиливать не стану").

Проконсультироваться о возможности согласования перепланировки собственник может как у специалистов профильной компании , так и в центре "Мои документы" или у руководителей жилищной инспекции соответствующего округа Москвы в приемное время.

В этой статье из трех частей мы анализируем, что подразумевается под незаконным развитием, какие виды недвижимости могут быть легализованы и сколько это будет стоить, чтобы пройти этот экстраординарный процесс. Март, названный Законом о землепользовании и землепользовании, представляет собой экстраординарную процедуру реинтеграции существующих структур на сельскохозяйственных землях или сельских открытых участках в систему зонирования, как это предусмотрено в переходном положении 10.

Несмотря на то, что сама процедура предназначена для всех видов недвижимости, неоспоримо, что большинство зданий, которые могут быть легализованы, являются жилой недвижимостью или, по оценкам, существует от 000 до 000 незаконных недвижимых объектов в сельских районах за пределами или за пределами застроенных районов на Майорке, к которому это положение может быть применено, хотя легализация имущества не должна быть дешевой.

Со списком мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно также ознакомиться в п.11 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840.

Там сказано, что при перепланировке запрещены:

Практика продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Рассмотрим два распространенных случая:

Вариант 1 - Если квартира с незаконной планировкой покупается за наличные

Что подразумевается под незаконным строительством?

В этой статье мы анализируем, что подразумевается под незаконным развитием, какие виды недвижимости могут быть легализованы и сколько это будет стоить, чтобы пройти этот экстраординарный процесс. Незаконное развитие происходит, когда здание построено или расширено без разрешения.

Имущество может быть полностью незаконным, если оно было построено с самого начала без надлежащего разрешения или частично незаконно, если оно было расширено без разрешения. Чтобы подтвердить законность или незаконность имущества, в компетентной мэрии должно быть подтверждено, что все здания покрыты соответствующими разрешениями.

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Продавец здесь ничем не рискует. Он продал квартиру по старым документам, в которых перепланировки нет, формально ее сделал уже новый собственник. А вот покупатель может оказаться в неприятной ситуации: самовольная перепланировка может оказаться несогласуемой и стоимость ее ликвидации выйдет в разы больше, чем скидка, которую сделал продавец. Тем более, что в 90% случаев оценка стоимости согласования перепланировки делается на основании пары телефонных звонков в профильные компании, даже без анализа планов БТИ.

Это требует представления первоначальных чертежей, представленных в Ратушу, и подтверждения и подтверждения того, что они согласуются с фактически выполненной разработкой: любой структурный элемент, который не был предназначен и представлен в первоначальном проекте, представленном для утверждения, не охватывается Разрешение защищено и, следовательно, вероятно, не является законным.

Типичными примерами расширений, которые не охвачены соответствующими разрешениями, являются плавательные бассейны, дополнительные веранды, расширения и т.д. В этом смысле следует отметить, что описание только в земельном реестре или в земельной книге еще не привело к урбанистическому суждению о законности самих зданий. Поэтому, если мы сами не занимаемся строительным процессом, нам нужно получить доступ к информации о действительных разрешениях, которые муниципалитет имеет в своих архивах.

Вариант 2 - Если покупатель приобретает квартиру в ипотеку .

Здесь гораздо больше сложностей. Многие банки изначально не выдают ипотечные кредиты, на покупку квартир с незаконной перепланировкой.

Но мы рассмотрим ситуацию, в которой банк принципиально не против оформления сделки купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой.

Чтобы игнорировать законность или незаконность имущества, особенно если мы сами не смогли контролировать процесс строительства, целесообразно обратиться за помощью к специализированной архитектурной фирме, которая может запросить статус разрешений и подтвердить, Квартира соответствует юридическим требованиям.

Нет, чрезвычайная процедура применяется только к «существующим зданиям за пределами застроенных районов, где срок исковой давности для нарушений применимого строительного законодательства уже прошел четко». Поэтому разработка вне населенных пунктов в сельских наружных зонах должна отвечать следующим требованиям.

Продавец опять же в выигрыше - его риски минимальны, разве что ему дольше придется искать покупателя. Он продает квартиру с незаконной перепланировкой «в открытую», то есть покупатель, банк, страховая и оценочная компания знают, что в квартире незаконная перепланировка, но все равно готовы предоставить кредит.

Покупатель – здесь сложностей больше. Банк и страховая компания предоставляют кредит только с условием, что после приобретения квартиры перепланировка будет узаконена в установленном порядке. Это условие прописывается в договоре с указанием четких сроков. Обычно этот срок составляет 6 месяцев . Риск того, что перепланировка окажется несогласуемой, ложится целиком на будущего собственника и оценочную компанию (которые тоже оценивают возможность согласования, делая наобум 1-2 телефонных звонка). Кроме того, в момент регистрации сделки Росреестр может отказать на основании того что в квартире проведена перепланировка.

Для зданий вне населенных пунктов и охраняемых районов срок исковой давности для нарушений применимого строительного законодательства составляет восемь лет. Это также применяется в том случае, если фактическое окно времени для действия процедуры должно быть отложено островными советами.

Сколько это будет стоить для легализации моей финки?

Кроме того, нельзя легализовать следующие виды развития. Уплата этих налогов и сборов, предусмотренных в Директиве о новых зданиях, т.е. Налог на строительную деятельность; это составляет 4% от общей стоимости имущества, подлежащего легализации. А. 15% строительной суммы имущества, подлежащего легализации, если легализация осуществляется в первый год после вступления в силу закона.

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные , а также на допустимые и недопустимые . Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Б. 20% строительной суммы имущества, подлежащего легализации, если легализация осуществляется на второй год. С. 25% строительной суммы имущества, подлежащего легализации, если легализация осуществляется на третий год. В этом смысле для процесса легализации можно ожидать в среднем € 000 на 100 квадратных метров зоны легализации. Сюда входят все платежи и налоги, а также упомянутые экономические показатели.

Следующая статья будет посвящена дополнительным расходам и вопросам относительно того, когда это положение вступит в силу, как оно должно использоваться и почему оно должно быть вызвано вообще. В соответствии с правилами жилищной программы перевод владения может быть осуществлен только после десятилетнего периода и при снятии квартиры.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
Заявление;
Копию паспорта собственника квартиры;
Копии договора купли-продажи на квартиру;
Техпаспорт на квартиру;
Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 - это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами - это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру .

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения .

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто - жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

Для граждан - 2-2,5 тыс. руб.;
Для должностных лиц - 4-5 тыс. руб.;
Для юридических лиц - 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

Для граждан - до 5 тыс. руб.;
Для должностных лиц - до 50 тыс. руб.;
Для юридических лиц - до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта . Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству . Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.