Как продать незарегистрированный дом. Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Приобретая земельный участок с домом, покупатель зачастую не имеет возможности ознакомиться с документами, удостоверяющие право собственности продавца на строение, расположенное на данном земельном участке, в связи с тем, что это строение не было оформлено и зарегистрировано в установленном законом порядке, и, следовательно, никаких документов на него у продавца быть не может. При покупке подобного земельного участка следует учитывать риски и последствия совершения подобной сделки.

До вступления в силу Закона о дачной амнистии оформление документов на построенный дом представляло для собственника немалую проблему, поэтому большинство граждан просто строили свои дома без каких-либо разрешительных документов, не утруждая себя должным оформлением построенной недвижимости.

После вступления в силу вышеуказанного закона процедура оформления в собственность строений, расположенных на земельном участке, значительно упростилась, и в настоящее время весь процесс занимает не более двух месяцев.

Вне всякого сомнения, наличие всех необходимых документов на недвижимость при покупке земельного участка с домом значительно упрощает взаимоотношение с законом и добавляет уверенности покупателю, поскольку, приобретая недвижимость с полностью оформленными документами, можно быть уверенным в прозрачности и законности сделки, и не опасаться каких-либо неприятных последствий от покупки незарегистрированного строения. Также не возникнет затруднений при перепродаже вновь приобретенной недвижимости. Кроме того, отпадает необходимость оформления дома в собственность, что опять же сэкономит собственнику немалое количество времени и денег.

Однако при покупке земельного участка с незарегистрированным домом есть и свои плюсы. Например в случаях, когда покупателя не совсем устраивает построенный прежним владельцем дом, и он собирается его достраивать или реконструировать. Внесение каких-либо изменений в уже оформленное и зарегистрированное в соответствии с законодательством строение, требует немалых усилий и дополнительных затрат на получение разрешения на соответствующую реконструкцию здания. Гораздо проще внести изменения в неоформленное строение и лишь затем зарегистрировать и оформить его должным образом, поскольку закон о дачной амнистии значительно упрощает процесс оформления документов и регистрацию строения.

Однако есть один важный момент, на который следует обратить внимание, решая вопрос о покупке участка с незарегистрированным домом. Вопрос касается соблюдения градостроительных норм при возведении строения. Если дом строился с нарушением этих норм, то в дальнейшем у покупателя может возникнуть немало спорных вопросов и проблем с соседями и регистрационными организациями.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что пока закон о дачной амнистии действует, об отсутствии документов на строения, находящиеся на приобретаемом земельном участке, можно особо не волноваться. И в некоторых случаях, такой вариант даже более выгоден покупателю. Необходимо только обратить внимание на некоторые моменты, наиболее важным их которых является соблюдение градостроительных нормативов. Если с этим вопросом все в порядке, то никаких проблем из-за наличия на земле незарегистрированного строения, не возникнет, и можно смело приобретать понравившийся земельный участок.

C 2016 года Правительство Московской области приступило к реализации проекта по вовлечению в налоговый оборот незарегистрированной недвижимости.

Работы ведется в следующих направлениях:

• Выявление незарегистрированных домов и строений и вовлечение их в налоговый оборот.
• Выявление зарегистрированных домов и строений, на которые по каким-то причинам людям не направлены квитанции на уплату налога на имущество.

Как проверить попал ли Ваш дом в реестр наузаконенных домов и строений Подмосковья?

Для того, чтобы уточнить попал ли Ваш дом в реестр, Вы можете позвонить в наш юридический центр или проверить все самостоятельно, скачать список по ссылке ниже:

Выявление незарегистрированных объектов осуществляется благодаря взаимодействию территориального управления Росреестра, Кадастровой палаты Московской области, Федеральной налоговой службы, которые объединяют свои информационные ресурсы и данные аэрофотосъемок Подмосковья.

Что делать, если Ваш дом попал в реестр наузаконенных домов и строений Подмосковья?

Наша компания помогает получить разрешение на строительство (реконструкцию) домов, строительство которых начато или уже проведено полностью без получения разрешения на строительство. В каждом случае вырабатывается индивидуальный подход к решению вопроса получения разрешения на строительство.

В стоимость входит:
. Выезд кадастрового инженера на участок
. Технический план на дом (составляет наш кадастровый инженер)
. Получение кадастрового паспорта на дом
. Внесение сведений в ЕГРН (регистрация права собственности)

Список необходимых документов:
1. Копия паспорта (1 страница и страница с пропиской)+ СНИЛС + контактные данные
2. Нотариальная копия свидетельства на право собственности - 1 шт. (или выписка ЕГРП)
3. Нотариальная доверенность на нашего представителя
4. Разрешение на строительство дома (если дом построен на участках под ИЖС или ЛПХ). Если у Вас нет разрешения - сделаем сами!

Мы оказываем услуги на территории Московской области и Москвы.

Звоните и мы поможем Вам зарегистрировать право на дом и вспомогательные строения на законных основаниях без обращения в суд!

С сентября 2016 г. стали проводится на регулярной основе рейды по выявлению незаконных построек. Их проводят сотрудники местной администрации, Министерства имущественных отношений Московской области, налоговой инспекции, БТИ и полиции.

Пример уведомления налоговой инспекции о выявленном неузаконенном доме:

Пример уведомления Администрации района о выявленном неузаконенном доме:

Налог на имущество физических лиц, как и земельный налог, полностью поступает в местные бюджеты (бюджеты поселковых и городских администраций), поэтому имеется прямая заинтересованность местных администраций, в т.ч. сельских поселений в реализации этого проекта.

До конца 2017 года планируется выявить и вовлечь в налоговый оборот свыше 500 тыс. объектов капитального строительства на территории Московской области с ростом налоговых доходов от налога на имущество физических лиц на 1,8 млрд. руб. в год.

Владельцам земельных участков, на которых выявлены незарегистрированные строения, выдают уведомление о необходимости осуществить постановку объекта на кадастровый учет и регистрацию прав на него. В случае если собственников не оказывается на месте, исполнительная группа направляет информационное письмо по адресу их регистрации через органы Федеральной налоговой службы.

В уведомлениях указывается, что в случае бездействия Правительство Московской области и местная администрация будут обращаться в суд с исковым заявлением о признании постройки самовольно возведенной и требованиями о ее сносе в соответствии со ст.222 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой признаются объекты, возведенные без необходимых разрешений или возведенные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает размещение на нем данного объекта.

В соответствии с п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство не требуется для строительства или реконструкции:

• любых объектов на земельном участке с видом разрешенного использования «Для садоводства» или «Для дачного строительства»
• вспомогательных строений (гостевой дом, баня, гараж, сарай, мастерская и т.п.)
• объектов, не являющихся объектами капитального строительства.

Таким образом, особенно остро стоит вопрос регистрации индивидуальных жилых домов, построенных без получения разрешения на строительство на землях «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), «Для малоэтажного жилищного строительства» (МЖС), «Для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), т.к. для их строительства необходимо получать разрешение на строительство, а, следовательно, они могут быть признаны самовольными постройками со всеми вытекающими последствиями.

На сайтах Минмособлимущества и Администраций муниципальных районов публикуются и регулярно пополняются списки незарегистрированных загородных домов, коттеджей, гаражей, бань и других построек. Списки представлены в виде таблиц с указанием адреса и кадастрового номера земельного участка, на котором выявлены неоформленные строения. Также можно проверить попал ли Ваш участок в реестр участков с неоформленной недвижимостью на сайте https://uslugi.mosreg.ru/ по кадастровому номеру земельного участка.

26 января 2017 г. в Московской областной Думе состоялось заседание по актуальным вопросам вовлечения объектов недвижимости в налоговый оборот, в котором приняли участие представители всех муниципальных районов и городских округов Московской области, депутаты Государственной думы, представители Совета Федерации, Минмособлимущества и других ведомств.

На заседании было отмечено, что в связи с тем, что в 2016 г. в средствах массовой информации неоднократно сообщалось о программе вовлечения в налоговый оборот незарегистрированных объектов капитального строительства, в 4 квартале 2016 г. резко возросло количество регистрируемых объектов недвижимости.

К середине января 2017 г. уже выявлено около 200 000 участков с незарегистрированными строениями, лидерами в выявлении незарегистрированных объектов являются администрации Чеховского, Солнечногорского и Раменского районов Московской области.

Наша практика подтверждает, что с конца января 2017 г. резко увеличилось количество обращений за получением разрешения на строительство и/или оформлением в собственность жилых домов и хозяйственных построек. Многие владельцы участков, расположенных в Раменском и Солнечногорском районах, сообщают, что уже получили уведомления о необходимости зарегистрировать выявленные объекты.

Плюсы и минусы

Нередко, покупая земельный участок с домом, люди сталкиваются с тем, что право собственности на находящийся на участке дом не зарегистрировано, проще говоря, документов на дом нет.

Нужно ли отказываться от такой покупки, требовать ли от продавца регистрацию дома и опасна ли такая покупка?

Мы попросили ответить на этот вопрос специалиста отдела оформления .

Такие сделки были достаточно часты и раньше, причиной была сложность в оформлении разрешительной документации на дом. Поэтому многие владельцы таких незарегистрированных домов хотели расстаться с ними, не утруждая себя оформлением. При этом разумное в тех условиях требование покупателя узаконить дом во многих случаях вело к срыву сделки.

В период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии» данная проблема стала не актуальной, получить свидетельство на дом в Раменском районе Московской области можно в течение 1,5 месяцев. Другой вопрос, а нужно ли это покупателю? Поскольку вопрос звучит достаточно неожиданно, рассмотрим все минусы и плюсы такой сделки.

Покупая дом со свидетельством, Вы, с одной стороны, в итоге получаете готовые документы. Вам не нужно обращаться в БТИ, в регистрационные органы, но это всего лишь один плюс. Минусов же гораздо больше: во-первых, крайне редко бывает, что дом, построенный одним человеком полностью соответствует требованиям другого. Если Вы захотите после покупки внести какие-либо изменения в дом (например, утеплить веранду, надстроить мансарду и т. д.), то Вам гораздо выгоднее купить «пустой» земельный участок, реконструировать дом и уже потом зарегистрировать то, что Вы достроили. Времени для такой реконструкции достаточно, дачная амнистия дает возможность упрощенной регистрации до 1 марта 2015 года. Если Вы покупаете дом со свидетельством, любая реконструкция требует долгих и затратных согласований.

Вторая, не менее выгодная причина покупки «пустого» земельного участка в сроках регистрации сделки. Если Вам действительно подвернулся интересный вариант, Вы не застрахованы от того, что за эти 1,5 месяца (а может и более, если продавец занимается оформлением лично, а не через фирму) найдется кто-то, кто предложит более выгодную цену Вашему продавцу. И Вы останетесь ни с чем: и без понравившегося Вам земельного участка, и без дома.

Третья причина: документы на такие земельные участки, как правило, удостоверяют, что продавец владеет участком более трех лет. Приобретая участок, Вы можете требовать от продавца указание полной рыночной стоимости сделки. Если же Вы приобретаете участок и дом со свежим свидетельством, продавец может попросить Вас указать сумму менее 1 миллиона рублей, чтобы не платить подоходный налог. Да, такое требование незаконно, но и принудить его продать участок Вам вы не сможете. Конечно, бывают ситуации, когда предполагаемая регистрация дома бывает обязательной, если, например, земельный участок и дом покупаются с использованием кредитных средств, но с учетом вышеуказанной налоговой причины нередко «ипотечнику» приходится искать другой дом со старыми документами, либо покупать так же «за 1 млн» рублей (банки допускают такие сделки).

Требовать от продавца зарегистрировать дом целесообразно только в том случае, если дом построен с нарушениями градостроительных норм. Купив зарегистрированный предыдущим собственником дом, Вы уменьшаете риск возникновения в будущем проблем с соседями.

Таким образом, в абсолютном большинстве случаев, в период действия 93 ФЗ «О дачной амнистии», покупка земельного участка с незарегистрированным домом, покупателю не изучать документы на земельный участок, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда построенный дом в силу закона вообще невозможно зарегистрировать. Например: если он построен на землях сельскохозяйственного назначения со статусом пахоты.

По всем интересующим Вас вопросам, связанным с куплей-продажей земельного участка с незарегистрированным домом, Вы можете проконсультироваться в офисе нашей фирмы. Прояснив для себя, что и как нужно делать, Вы сами решите, поручить ли нам эту работу или выполнить ее самостоятельно. Стоимость наших услуг 10 тыс. рублей. За эти деньги мы проверим документы, организуем сделку, зарегистрируем право собственности покупателя. Вам останется только забрать у нас зарегистрированный догор и свидетельство.